- Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости";

- Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

и в подзаконных нормативных актах - например:

- Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 17 сентября 2002 г. № 123 "О принятии строительных норм и правил РФ "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство";

- Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23 июля 2001 г. № 80 "О принятии строительных норм и правил РФ "Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования";

- Постановление Правительства РФ от 27.12.1997 года № 1636 "О правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий".

На территории города Владивостока действуют Правила организации строительных работ, утвержденные решением Думы города Владивостока от 28.10.2005 года № 122.

Перечень норм, которые нужно соблюдать застройщику, очень широк и подробно не исследуется автором, так как строительство объектов недвижимости без нарушений норм права не является темой исследования в настоящей работе.

Нарушения строительных норм и правил могут быть различными по содержанию, в том числе выражаться в снижении прочности, устойчивости или надежности постройки. До вступления в силу Кодекса об административных нарушениях РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ (далее Кодекс об административных правонарушениях РФ) данные нарушения подробно раскрывались в Положении о порядке наложения штрафов за правонарушения в области строительства, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 27.07.1993 года № 729.

Так, с учетом требований ст. 222 ГК РФ, истцу правомерно было отказано в удовлетворении иска в части взыскания затрат на возведенные им объекты и сооружения. Основанием этому послужило отсутствие проектно-сметной документации, необходимых разрешений соответствующих государственных органов и нарушение строительных норм и правил.

Известны случаи, когда застройщики, осуществляя строительство с нарушением установленных законом норм, оспаривали конституционность этих норм. Так, гражданка О.П. Бовина обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ, считая, что положения статей 16 (использование земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий), 20 (осуществление градостроительной деятельности в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки), 62 (отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство в случае несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка) Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 года № 73-ФЗ нарушают ее права, закрепленные статьями 18 и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации. В действующем Градостроительном кодексе РФ данные нормы права содержатся в статьях 2 и 51.

Конституционный суд РФ обосновано отказал в принятии к рассмотрению данной жалобы, указав, что обжалуемые нормы не нарушают конституционные права и направлены на реализацию статей 9 (часть 1), 17 (часть 3), 36 (части 2 и 3) и 55 (часть 3) Конституции РФ .

ГК РФ требует, чтобы допущенное нарушение было "существенным", при этом, не конкретизируя какие нарушения надо считать таковыми. Для решения этого вопроса может быть использовано заключение специалиста или назначена экспертиза. Закон умалчивает о том, будет ли постройка считаться самовольной, если компетентные органы найдут указанные нарушения, а застройщик сможет их устранить. В такой ситуации можно предположить, что существенность нарушений заключается в их неустранимом характере.

Если постройка возведена на законном месте, а нарушения при строительстве носят несущественный характер либо имеются нарушения при выдаче необходимых разрешений или при вводе объекта в эксплуатацию, то застройщик будет нести ответственность лишь по нормам Кодекса об административных правонарушениях РФ (ст.ст. 9.4, 9.5). То есть, постройку нельзя будет признать самовольной, и к ней не будут применяться соответствующие правовые последствия, о которых речь идет в § 1 главы 2 данной работы.

Как показывает практика, недобросовестные застройщики устраняют даже существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, так как закон этого не запрещает. Таким образом, легализуют самовольную постройку, минуя уполномоченный на это суд.

Возведенный объект недвижимости (объект завершенного строительства) должен быть введен в эксплуатацию. Для этого необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию (ст.55 Градостроительного кодекса РФ). Оно представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Таким образом, данный документ может служить доказательством отсутствия каких-либо нарушений градостроительный и строительных норм. Но отсутствие акта приемки объекта в эксплуатацию не является признаком самовольной постройки.

К сожалению, известны случаи вынесения незаконных судебных решений.

Например, решением Артемовского городского суда со ссылкой на положения ч. 1 ст. 218 ГК РФ за гражданином Е. признано право собственности на гараж, возведенный им на выделенном земельном участке. Однако вопросы о том, возведено ли строение в соответствии со строительными нормами и правилами, получены ли необходимые разрешения специальных служб, судом не обсуждались. В итоге, суд признал права собственности на объект недвижимости, строительство которого было осуществлено без соблюдения требований закона. Вышестоящей инстанцией данная судебная ошибка была ликвидирована.

Следует отметить, что, несмотря на аналогичность норм гражданского законодательства во всех странах Содружества Независимых Государств, легальное понятие самовольной постройки в Гражданском кодексе Республики Казахстан (ст.244) не содержит третьего признака самовольности. То есть, по закону Казахстана самовольной можно признать постройку только при наличии первого или второго признаков. Это первый вывод, который можно сделать из анализа нормы. Но возможен и другой вариант - при расширительном толковании нормы "созданное без получения на это необходимых разрешений", то есть, законодатель предполагает отсутствие необходимых разрешений и нарушение соответствующих норм. Данный вывод исходит из взаимосвязи второго и третьего признаков самовольной постройки. Это видно из анализа сложившейся практики "самостроя": если лицо изначально не получило необходимые разрешения, то и строительство объекта происходит с нарушением соответствующих строительных и градостроительных норм.

Данный признак, при его наличии, по сравнению с другими, легче всего ликвидировать. Поэтому, чаще всего объекты признаются самовольными постройками по причине создания их без получения на это необходимых разрешений или создания на земельных участках, не отведенных для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. Но умалять значение этого признака не стоит, так как именно он охраняет интересы и права других лиц, обеспечивая безопасность их жизни и здоровья.

2.4 Негативные правовые последствия возведения самовольных строений

Самовольная постройка, возведенная с нарушением норм, по своей правовой природе является правонарушением. Соответственно для лица, осуществившего такую незаконную постройку, возникает ряд неблагоприятных последствий.

Но, зачастую, практикующие юристы говорят о них, как о своевременных небольших проблемах, легко ликвидируемых в процессе узаконения самовольных построек. Не уделяется должного внимания данному вопросу и в научной юридической литературе. Большинство публикаций раскрывают самовольную постройку со стороны ее легализации, как способа приобретения права собственности, и возникающих при этом трудностях и проблемах.

На взгляд автора, игнорирование негативных правовых последствий самовольного строительства является недопустимым, так как они возникают в первую очередь. Их появление неизбежно, что нельзя сказать о праве собственности застройщика на возведенное строение.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ устанавливает два последствия для лица, создавшего самовольную постройку.

Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это - частный вывод из общего правила (ст. 218 ГК РФ), требующего, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты.

Поскольку названное лицо не имеет права собственности на эту постройку, ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности (п. 2 ст. 209 ГК). Законодатель счел необходимым включить в ст. 222 ГК РФ указание на отсутствие у застройщика прав распорядительного характера - лицо не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Однако, данное положение следует толковать расширительно. Лицо, не будучи собственником, не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.

Сделки, совершенные в отношении такого строения будут считаться ничтожными (ст. 168 ГК РФ), как противозаконные со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Так, проектно-строительный кооператив "Прогресс" обратился в арбитражный суд с иском к Свято-Тихоновской церкви Казанской епархии Московской патриархии о признании недействительным договора от 17.01.96 о безвозмездной передаче истцом ответчику зданий столярной мастерской, коптильни и гаража и о применении последствий недействительности сделки. Свои требования он мотивировал тем, что указанные здания построены им на земельном участке, отведенном ему во временное пользование, разрешение на их возведение не выдавалось. То есть, имущество является самовольной постройкой. Значит, оно не может быть предметом гражданско-правовых сделок. Как посчитал Президиум Высшего арбитражного суда РФ, вывод нижестоящих судов о самовольности зданий был сделан без достаточных тому правовых оснований. Поэтому, дело было направлено на новое рассмотрение.

Если приобретатель самовольной постройки не знал, что она является таковой, то он вправе предъявить иск другой стороне об истребовании всего полученного ею по сделке.

Во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, кроме случаев, специально предусмотренных законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Из смысла статьи 222 ГК РФ можно сделать вывод: обязанность по сносу самовольной постройки лежит в первую очередь на том лице, которое намеревалось ею владеть, пользоваться или распоряжаться. Иными словами, вряд ли законодатель возлагает обязанность по сносу самовольной постройки на строителей, осуществляющих такую постройку по договору с владельцем земельного участка.

Тем не менее, в ряде случаев ответственной может быть признана и организация, осуществившая постройку, а как следствие, и обязанная ее снести. Например, если на строителей была возложена обязанность получения необходимых разрешений, а они этого не сделали.

Вопросы сноса самовольных построек регулируются также специальным законодательством. Так, в силу п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности, лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Вместе с тем, действующее закон должным образом не регулирует механизм осуществления сноса самовольных построек. В соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть на основании решения суда принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Спорным является вопрос относительно сроков, в которые должен быть осуществлен снос самовольной постройки. В пункте 6 Постановления Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках" (оно действует и сейчас) указывается срок: один месяц с получения уведомления о сносе самовольной постройки.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качестве альтернативы ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность полной ликвидации "самостроя" за счет лица, осуществившего постройку.

При этом федеральным законодательством прямо не решен вопрос: в каком порядке (судебном или административном) и кем должен производиться снос самовольной постройки?

Одни авторы считают, что снос самовольной постройки должен осуществляться на основании решения суда, поскольку при сносе самовольной постройки затрагиваются имущественные гражданские права. В любом случае, при поступлении в суд иска о сносе такой постройки он подлежит рассмотрению по существу. Данный иск может быть предъявлен как собственником земельного участка, так и администрацией местного образования. Так, Управлению архитектуры было отказано в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенного здания кафе, несмотря на доказанность самовольности постройки. Надлежащим ответчиком в этом случае является лицо, осуществившее самовольную постройку. В противном случае исковые требования удовлетворению не подлежат. Законные владельцы (в том числе и арендаторы) активно используют данное право. Частный собственник земельного участка может осуществить снос постройки в рамках самозащиты своих гражданских прав (ст. 14 ГК РФ).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12