Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого. Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

1.4 Традиционные подходы к оценке

Оценка недвижимости осуществляется с использованием трех основных подходов:

- затратного;

- сравнительного;

- доходного.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектов оценки, с учетом износа. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нём оцениваемого объекта (стоимость земли + стоимость объекта + строительство) - алгоритм расчета.

Применение затратного подхода целесообразно при:

Ш анализе нового строительства;

Ш определения варианта использования земли;

Ш реконструкции здания;

Ш оценке для целей страхования;

Ш оценке специальных зданий и сооружений;

Прежде всего, для реализации затратного подхода необходимо определить полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения в качестве базы, из которой затем вычитаются последовательно суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического, функционального и внешнего износа.

Под полной стоимостью воспроизводства подразумевают сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения определяется как сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ - это утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине. Существует 3 вида износа: физический, функциональный (моральный), внешний (экономический).

Физический износ определяется путем непосредственного обследования здания и его элементов.

Функциональный износ означает, что в оцениваемом объекте какие-то параметры не соответствуют духу времени. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо.

Внешний износ вызывается факторами внешними по отношению к рассматриваемой собственности. Такими факторами могут быть близко расположенные промышленные предприятия, автомагистрали, ЛЭП, неблагоприятные сейсмическая и экологическая обстановки. Внешний износ присущ только недвижимости в силу ее фиксированного расположения.

Алгоритм затратного подхода:

1) Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству (если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды).

2) Определяется стоимость воспроизводства или замещения.

3) Определяется полный износ здания.

4) Определяется стоимость здания (вычитается полный износ из ПСВ, ПСЗ).

5) Производиться суммирование стоимости земельного участка, здания и стоимости работ по благоустройству земельного участка.

Методы определения ПСВ, ПСЗ:

Ш метод количественного анализа;

Ш метод разбивки по компонентам;

Ш метод сравнительной единицы;

1. Метод количественного анализа - этот метод требует детального подсчёта всех издержек на строительство здания, а также прямых (материалы и трудовые затраты) и косвенных (накладные расходы, страховка, % - выплат по кредиту, отвод земли) затрат. Наиболее точный метод, но наиболее трудоёмкий. Для его определения требуется определённый опыт и знания.

2.Метод разбивки по компонентам - этот метод учитывает показатели затрат по отдельным компонентам здания включая их установки.

Расчетную информацию можно найти в периодически издаваемых индексах цен.

3. Метод сравнительной единицы - применяется по отношению к стандартам типовых зданий и сооружений, имеющих небольшие различия в конструктивных решениях.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход основан на принципах спроса и предложения, замещения и вклада.

Оценка сравнительным подходом осуществляется путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Сравнительный подход используется при оценке различного вида недвижимости при наличии информации о ценах недавних сделок с аналогичной недвижимостью.

Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:

· цену за единицу общей площади;

· цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;

· цену за единицу объема сооружения;

· цену за комнату;

· цену за квартиру;

· цену за единицу недвижимости, приносящую доход.

Алгоритм сравнительного подхода:

1. выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке;

2. сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;

3. корректировка стоимости аналогичных объектов;

4. согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов.
Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться на логических рассуждениях, согласно которым наибольшее значение придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Применение данного метода возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.

Доходный подход

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

При доходном подходе используются методы:

- метод валовой ренты;

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).

Метод валовой ренты.

Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты и основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Мультипликатор валовой ренты (GRM) - это отношение продажной цены к потенциальному (действительному) валовому доходу. В зависимости от традиций рынка валовой доход может рассматриваться в годовом или месячном исчислении.

Существует две техники применения этого метода:

1) Основано на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов (в случае если сильно отличаются, то он просто не рассматривается);

2) Основано на внесение поправок в физические характеристики объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам.

Метод прямой капитализации.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализационный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости. Базовыми понятиями в методах капитализации являются: понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).

В доходном подходе стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

V=NOI/R

Если в анализе стоимости используется доход за 1 год (среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

Если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатации расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод называется методом дисконтирования денежных потоков.

Чистый операционный доход (NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Метод капитализации дохода.

На практике бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью неравномерны, и ставки капитализации также могут быть различными. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой способ называется методом капитализации дохода или методом дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода представляет собой конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.

Определяющим в методе капитализации дохода является выбор соответствующих ставок капитализации, которые проводятся оценщиком на основе детального исследования рынка.

1.5 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки; выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев

При определении итоговой величины стоимости объекта оценки учитываются факторы, влияющие на определение удельного веса каждого подхода, степень доверия к каждому подходу исходя из количества и качества полученной информации, уровня ликвидности объекта, целей оценки, сопоставления полученных величин с учетом факторов внутреннего и внешнего воздействия на стоимость объекта оценки, с учетом физического и функционального износа объекта, нормативной цены, видов стоимости, поэлементного сравнения стоимости.

1.6 Отчет об оценке объекта оценки

Отчёт об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В обязательном порядке в отчете необходимо указать:

1) Дата проведения оценки объекта оценки

2) Используемые стандартны оценки

Страницы: 1, 2, 3, 4