Ответственность участника долевого строительства за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями).

Если участник долевого строительства при единовременной оплате всей суммы в счет цены договора или оплате первого взноса (при оплате частями) нарушит установленный договором срок внесения денежных средств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считается расторгнутым, а обязательства по нему - прекращенными без взаимных претензий сторон друг к другу.

В случае неполучения застройщиком денежных средств на оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение тридцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив участника долевого строительства об этом.

При расторжении договора по указанному основанию застройщик не возмещает участнику долевого строительства какого-либо ущерба, вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственности перед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательства застройщика перед участником долевого строительства при расторжении договора заключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевого строительства, за вычетом неустойки.

Анализируя ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве за нарушение обязательств, можно сделать следующие выводы.

Как показывает практика, право расторгнуть договор с неплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. - 2006. - № 2. - С. 16. . Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.

До вступления в силу ФЗ застройщики расторгали договоры с участниками долевого строительства в случае просрочки оплаты последними во внесудебном порядке, причем зачастую при первой же просрочке. Введенный ФЗ порядок означает существенное ограничение прав застройщика. Проблема в том, что все время, пока длится суд, сохраняется неопределенность по поводу прав на квартиру, застройщик будет лишен финансирования, а также возможности привлечь в договор участия в долевом строительстве нового участника взамен недобросовестного. Данное правило может привести к тому, что отдельные застройщики сократят схемы инвестирования, связанные с рассрочками на период строительства, перейдя на единовременное взимание платы по договору.

Глава 2. Соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве

2.1 Договор участия в долевом строительстве и договор простого товарищества

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вопрос о соотношении договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества является на данный момент довольно обсуждаемым.

Если раньше этот спор не имел под собой основания Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. - 2002. - № 2. - С. 46., то теперь, с вступлением в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следует согласиться с Бобровниковой М.А., он кажется совсем не актуальным Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. - 2006. - № 1. - С. 28.. Но именно в связи с принятием нового нормативно-правового акта изучение материалов по этой проблеме чрезвычайно полезно, поскольку позволяет определить, в каких ситуациях следует заключать тот или иной договор.

Дело в том, что договор простого товарищества уже зарекомендовал себя в сфере строительных инвестиций Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2.10.2001 г. № Ф03-А73/01-1/1918. Дело № Ф03-А73/01-1/1918 // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).. Он успешно используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, когда не очень много инвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательской деятельности Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2000, № 9.. Кроме того, громоздкая конструкция договора участия в долевом строительстве малопривлекательна для мобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивно регулирует только привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов. Итак, в сфере долевого строительства широко распространены два договора: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

Если одновременно существуют три условия: привлекаются денежные средства граждан; строится многоквартирный дом; застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, то такие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевом строительстве. В остальных случаях можно заключать либо договор участия в долевом строительстве, либо договор простого товарищества.

Справедливо мнение некоторых авторов Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. - 2002. - № 9. - С. 14., считающих, что договор простого товарищества целесообразней применять в случаях:

· небольшого количества дольщиков;

· при строительстве нежилых объектов;

· если дольщикам удобнее рассчитываться имуществом, а не деньгами;

· если цели дольщиков одинаковы и объект строится «для себя».

Необходимо отметить, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах. В этом есть одно из существенных отличий договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества, с которым наиболее часто отождествляли договор долевого строительства.

Помимо этого, Роспотребнадзор в своем Письме отмечает, что рассматриваемый договор, предполагающий все то же «долевое участие» в строительстве, по нижеизложенным основаниям не может и не должен определяться в качестве договора о совместной деятельности (договора простого товарищества):

1. в контексте п. 1 ст. 1041 ГК РФ стороны договора простого товарищества (товарищи) объединяют свои средства в целях осуществления деятельности, направленной на извлечение прибыли либо на достижение иных не противоречащих закону целей, тогда как в «договоре долевого участия» в строительстве жилья единство цели деятельности и объединения денежных средств участников обязательства не прослеживается вовсе, поскольку одна сторона - организация-застройщик, аккумулирующая денежные средства граждан, осуществляет предпринимательскую деятельность, а другая - гражданин-«дольщик» действует для удовлетворения личных (бытовых, семейных) нужд;

2. поскольку по смыслу главы 55 ГК РФ в качестве участников простого товарищества могут выступать только лица (товарищи), заключившие соответствующий договор (ст. 1041 ГК РФ), отношения товарищей с третьими лицами (предполагающие совершение тех или иных сделок) не означают, что эти третьи лица становятся при этом участниками договора простого товарищества, так как понятия «товарищ» и «третье лицо» в гражданско-правовом смысле не являются идентичными (ст. 308 ГК РФ). В этой связи включение в рассматриваемый договор в той или иной форме положения о том, что третьи лица и стороны являются участниками единого простого товарищества, должно быть признано недействительным по причине его несоответствия обязательственному праву. При этом также следует иметь в виду, что при «долевом строительстве» никакая совместная деятельность даже потенциальных товарищей не осуществляется ими по определению, так как отдельные «дольщики» с правовой точки зрения никак не связаны между собой какими бы то ни было взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих строительных работ (организация-застройщик) осуществляет свою деятельность по отношению к ним абсолютно автономно;

3. ст. 1050 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения договора простого товарищества и устанавливает солидарную ответственность для товарищей по неисполненным обязательствам в отношении третьих лиц с момента прекращения договора, тогда как гражданин-«дольщик», исходя из содержательной стороны рассматриваемого договора, не обязан нести никакой ответственности перед третьими лицами по обязательствам, возникшим между ними и исполнителем (организацией-застройщиком) в ходе строительства соответствующего жилья - квартиры в период действия договора. При этом ни указанная статья, ни в целом глава 55 ГК РФ не предусматривают возможности «замены» товарища в договоре о совместной деятельности в порядке перехода прав кредитора к другому лицу или в порядке перевода долга (т.е. в соответствии с положениями главы 24 ГК РФ), тогда как на практике перемена лица в обязательстве, связанном со строительством жилья в многоквартирном доме, предполагающая «замену» одного «дольщика» другим, происходит довольно часто Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительсва жилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве, № 9, 2005..

В судебно-арбитражной практике, сложившейся до принятия ФЗ, такого рода договоры нередко квалифицировались как договоры простого товарищества (договоры о совместной деятельности). Примерами могут служить Постановление ФАС Поволжского округа от 16.05.2002 г. по делу №

А06-2631-18/2001 Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.05.2002 г. по делу № А06-2631-18/2001 «Суд, анализируя условия спорного договора, правомерно квалифицировал его как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с элементами договора строительного подряда, поскольку обязательства сторон договора направлены на достижение общей цели - строительство жилого дома» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)., Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу № А21-3538/02-С2 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу № А21-3538/02-С2 «Суд правомерно удовлетворил требование общества о расторжении договора долевого участия в строительстве, поскольку в судебном заседании ответчик в соответствии со ст. 49 АПК РФ признал иск в части расторжения указанного договора и признание иска было принято судом» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)., Постановление ФАС Центрального округа от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г «Дело по иску о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением арбитражным судом норм материального и процессуального права» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)., Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «В иске о признании договора о долевом участии в финансировании строительства незаключенным отказано, поскольку договор содержит все существенные условия» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)..

Однако данную судебную практику нельзя было считать единой. В некоторых случаях суды совершенно правомерно указывали на несоответствие такого рода договоров конструкции простого товарищества Пиксин Н., Оксюк Т. О тех, кто в доле // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 15, с. 12. Бизнес-адвокат. - 2005. - № 16. - С. 16.. Примерами может служить Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 июня 2001 г. по делу N А05-04707/00-166/23; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 октября 2004 г. по делу N Ф04-7574/2004(5733-А70-9).

2.2 Договор участия в долевом строительстве и договор строительного подряда

На практике наиболее часто возникает вопрос: можно ли рассматривать договор между дольщиком и застройщиком как обычный договор строительного подряда, в котором участник долевого строительства является заказчиком, а застройщик - генеральным подрядчиком?

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8