Неисполнение арендодателем обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия аренды здания или сооружения, либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, каком и передавалось в аренду. Т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

В юридической литературе можно встретить еще один специфический момент, касающийся субъектного состава договора аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений, а именно участия при определенных условиях в договоре аренды (на стороне арендодателя) такого субъекта, как балансодержатель здания (сооружения), у которого оно находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Так, по мнению некоторых юристов, учреждение, не являясь титулодержателем в арендных отношениях может занимать свое определенное место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в договорной практике и нормативных актах). В качестве примера такого нормативного акта, употребляющего понятие «балансодержатель», можно привести Приказ Министерсва экономического развития Калужской области от 31.05.04г. № 116-п «Об утверждении примерных договоров аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Калужской области».

«Балансодержатель, - пишет В. Н. Литовкин, - юридическое лицо, наделенное вещным правом (правом оперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя. Он не вправе заключать договор аренды. Этим правом наделен соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся в этом случае титулодержателем. Но подпись балансодержателя на стороне арендодателя требуется. В случае отказа балансодержателя от подписи комитет по управлению имуществом заключает договор независимо от позиции балансодержателя, а балансодержатель обязан выполнять обязанности на стороне арендодателя по договору».

Воспринимает фигуру балансодержателя как самостоятельного участника правоотношений, связанных с арендой зданий, сооружений и нежилых помещений, и арбитражная практика. Примером может служить следующее дело, рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений.

Определением арбитражного суда иск был оставлен без рассмотрения на основании п. 5 ст. 87 АПК в связи с несоблюдением истцом порядка досудебного урегулирования спора, установленного ст. 619 ГК РФ: арендодатель (истец) не направлял арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, нарушение которого и послужило впоследствии основанием для предъявления иска о расторжении договора. При рассмотрении дела апелляционной инстанции данное определение было оставлено без изменения.

Из материалов дела усматривалось, что спорный договор аренды был заключен между, с одной стороны, Госкомимуществом РФ (арендодателем) и первой эксплуатационной комендатурой Министерства обороны России (балансодержателем), в оперативном управлении которой находились соответствующие нежилые помещения, и, с другой стороны, товариществом с ограниченной ответственностью (арендатором) на срок 9 лет.

Рассматривая данное дело в связи с тем, что на состоявшиеся по нему судебные акты был принесен протест, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ согласился с необходимостью применения к спорным правоотношениям положения ст. 619 ГК РФ, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, несмотря на то, что арендодатель (истец) действительно не направлял арендатору такого письменного предупреждения, досудебный порядок урегулирования спора был признан соблюденным, что послужило основанием к отмене определения арбитражного суда об оставлении иска без рассмотрения и направления дела на новое рассмотрение. При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ было указано: «Одним из основных участников договора аренды является первая эксплуатационная комендатура Минобороны России, которая фактически занимается реализацией договора и которой должна вносится арендная плата. Названная комендатура после неоднократных имеющихся в деле предупреждений о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору аренды ходатайствовало о его расторжении ввиду существенных нарушений, допущенных арендатором, что соответствует требованиям ст. 619 и названного Кодекса и необоснованно не принято арбитражным судом. М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 507.

Исходя из этого, следует признать, что арендатор был предупрежден о необходимости исполнения обязательства в установленный срок. При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене».

Как было отмечено выше, если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям применяются общие правила о договоре аренды.

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства предприятия. Кроме того, в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренным договором, подлежат передаче запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Также арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Однако есть исключения - права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не могут быть переданы арендатору, если на то нет специального указания в законе или ином правовом акте. Однако если в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель, все-таки, не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение в соответствии с п. 2 ст. 656 ГК РФ.

Данный договор аренды, выделен законодателем в отдельный вид аренды исходя из его предмета - особого имущества, передаваемого в аренду - предприятия как единого имущественного комплекса.

Однако, здесь, нельзя забывать и о действиях обязанной стороны, составляющих вместе с предметом договора - предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия. Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это бывает при любой аренде, он также уступает арендатору права требования и переводит на него долги, связанные с деятельностью данного предприятия. Кроме того, на арендодателя лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризацию имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п. И, наоборот, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение как текущего, так и капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, применяются правила параграфа 4 гл. 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений) и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде (п. 2 ст. 650 ГК РФ).

Специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав в соответствии со ст. 132 ГК РФ.

Объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом, как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. Т.е., в соответствии со ст.656 ГК РФ можно выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия). К первой категории относятся права арендодателя, которые переходят к арендатору (если иное не предусмотрено договором) - права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. .

Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью - они не подлежат передаче арендатору.

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которая определяется на основе полной его инвентаризации.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договоров аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия.

Например, провести инвентаризацию на предприятии до заключения договора аренды предприятия, т.к. ГК РФ обязывает арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия, что достаточно трудно сделать без соответствующего бухгалтерского баланса.

В отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору, соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в аренду, хотя в то же время невозможно представить, как стороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия о предмете договора при отсутствии указанных документов.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11