В свою очередь, сделки бывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку право аренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях (в этой связи далеко не бесспорны утверждения отдельных авторов о том, что право аренды возникает в момент его государственной регистрации Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. М. Статут. 2007. - С. 135., то надо сделать вывод, что если бы на них в полной мере распространялось действие данного положения, то не прошедшие государственной регистрации договоры аренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому что законодатель ввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды, так и последствиям несоблюдения этого требования.

Выше уже приводилась норма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрации краткосрочные договоры аренды недвижимости, а вторая часть этой нормы определила и иные, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюдения правила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях - такой договор считается незаключенным Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 1. - С. 35.. Здесь нет никакого противоречия с общими нормами первой части Гражданского кодекса, так как в силу общепризнанных правил юридической техники специальная норма имеет преимущественную силу по сравнению с общей нормой.

Абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Аргументация их до удивления непосредственна - мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой составной частью самого договора и потому подчиняется такому же как и он правовому режиму. Соответственно, по логике чиновников, такие соглашения считаются заключенными лишь с момента их регистрации. И тут, когда речь идет об увеличении размера арендной платы, также могут возникнуть проблемы с налоговиками.

На наш взгляд, и сами эти требования, и их обоснование выглядят, мягко говоря, неубедительными. Тезис о том, что дополнительное соглашение - часть основного договора, не более чем бытовизм. Такие фразы, действительно, сплошь и рядом встречаются в дополнительных договорах, но они не имеют под собой каких-либо правовых оснований. Каждое дополнительное соглашение - это новый договор между теми же сторонами, при помощи которого они дополняют, изменяют или прекращают те или иные условия основного договора. Да, они, безусловно, тесно связаны между собой и вообще дополнительное соглашение не может иметь место, если нет основного договора. Но оно в то же время обладает всеми признаками договора - имеет своих субъектов, свой объект, обладает определенной формой и т.д.

В какой-то степени можно было бы понять требование о регистрации таких дополнительных соглашений к договорам аренды, которые изменяют существенные параметры этого обременения вещных прав, например, об изменении размера арендуемой площади или сроков аренды. Но зачем регистрировать соглашение об изменении размера арендной платы или пропускного режима на арендуемом объекте либо о порядке осуществления его ремонта. И, конечно, ничем иным, как фискальными соображениями, подобные требования объяснить нельзя.

И здесь вполне уместно говорить о незаконных попытках ограничения гражданских прав и свобод, в частности, свободы заключения и применения на практике дополнительных соглашений к договорам аренды, поскольку никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена.

Таким образом, применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал два исключения из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью: 1) не все договоры аренды должны регистрироваться и 2) если договор подлежит регистрации, но не зарегистрирован, то он просто считается незаключенным. При этом, естественно, по незаключенному договору право аренды возникнуть не может, а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями - либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре Медведев М., Самоль М. Договор аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 1. - С. 11..

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа рассмотрел в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Самары, г. Самара, к негосударственному дошкольному образовательному учреждению "Прогимназия", г. Самара.

Решением от 10.10.2005, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 21.12.2005 Арбитражного суда Самарской области, удовлетворены частично исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Самары (далее - Комитет), в пользу которого с негосударственного дошкольного образовательного учреждения "Прогимназия" (далее - образовательное учреждение) взыскано 286674,31 руб., из которых 245280 руб. неосновательного обогащения и 41394,21 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал образовательное учреждение возвратить Комитету нежилые помещения - комнаты N N 29, 30 - 34, 34а, 35 - 51, 51а, 51б, общей площадью 280,8 кв. м, расположенные в литерах "ЯЯ" "Я2" дома N 30 по улице Ново-Садовая в Октябрьском районе г. Самары.

Как видно из материалов дела, предметом исковых средств Комитета являются взыскание с образовательного учреждения неосновательного обогащения от использования муниципального имущества и обязание его возврата.

Судебные акты в части удовлетворения требований ответчика возвратить вышеперечисленные нежилые помещения сторонами не оспариваются.

Поскольку договор аренды № 006821А от 28.08.2001, во исполнение которого ответчик получил нежилые помещения, последним, в нарушение ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора (п. 3.212), в установленном порядке не был зарегистрирован, суды пришли к правильному выводу о его незаключенности.

Удовлетворяя частично требования Комитета, о взыскании неосновательного обогащения, исходя из расчета арендной платы с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, суды исходили из акта сверки взаиморасчетов к названному договору от 12.05.2005 за период с 1 декабря 2000 г. по 12 мая 2005 г., подписанного компетентными представителями сторон без замечаний и возражений.

В данном акте перечислены все платежи ответчика за спорный период.

Комитетом, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств, опровергающих сведения, изложенные в названном акте, не представлено.

В материалах дела отсутствуют доказательства изменения в одностороннем порядке условий по оплате арендованных ответчиком помещений, в связи с чем заявленная ко взысканию сумма долга, рассчитанная с учетом ежегодных изменений коэффициента платы за пользование нежилыми помещениями, не подлежала взысканию Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 мая 2006 года по делу № А55-6542/05-38 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 7. - С. 23..

Продолжая линию ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установил, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Заметим попутно, что законодатель здесь имеет в виду право аренды не как таковое, а лишь как ограничение права собственности или иного вещного права и факт регистрации никак не связывает с возникновением самого права аренды.

Нетрудно сделать вывод, что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско - правовых последствий нарушения требования о регистрации права аренды. На наш взгляд, это как раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первую очередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств на объект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы в принципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственный интерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав. Контроль за сделкой - другое дело, здесь могут пострадать права и охраняемые законом интересы других участников гражданского оборота.

2.2 Условия договора аренды нежилых помещений

Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.

Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения [Текст] // Юрист. - 2008. - № 4. - С. 17..

После того как проверены указанные вопросы, можно переходить к заключению договора и обсуждению его существенных и договорных условий. Знание существенных условий, а особенно их обязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего, для органа, осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите, чтобы произошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца) или в регистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий договора аренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебных разбирательств Качанов Р.Е. Завел дело - судись смело [Текст] // Адвокат. - 2007. - № 2. - С. 14.. Итак, к существенным условиям договора аренды относятся следующие.

1. Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самого имущества.

2. Точное указание места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 17. - С. 16..

Площади арендуемых помещений указываются в соответствии с документами «Ростехинвентаризации»: поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и технический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в «Ростехинвентаризации» выполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, хотя часты и случаи оплаты в равных долях.

3. Указание на размер арендной платы, поскольку данный договор относится к числу возмездных. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) пользования Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения [Текст] // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 19..

4. Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год, что установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

5. Запись об обязанности своевременного внесения платы арендатором за пользование имуществом и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных в договоре.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны, кроме этого, могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

6. Срок аренды. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2008. - № 3. - С. 21..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11