p align="left"> Вместе с тем, частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются иными нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, квартиры как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки - Земельным кодексом РФ и т.д.). Но в любом случае, общие вопросы недвижимости: права на нее, сделки с ней, особенности совершения сделок, особенности установления, изменения и прекращения прав регулируется все же ГК РФ. Итак, ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений: права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения)); особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним »));/22/ обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения; установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);/66/ содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью. Исследуя правовой материал по вопросам недвижимости, автор пришел к следующим умозаключениям, касательно вопросов правового регулирования. Общая направленность воздействия на общественные отношения в сфере недвижимости, так называемый тип правового регулирования (в зависимости от того, что лежит в основе регулирования - общее дозволение или общий запрет) можно охарактеризовать (опять же с позиции содержания конкретных субъективных прав) как общедозволительный (дозволено все, кроме…), но только лишь с точки зрения обобщения всех проявлений правовых связей между субъектами правоотношений в данной сфере, и только с точки зрения конкретных видов недвижимости (например, здания). В других случаях, тип правового регулирования разрешительный (запрещено все, кроме…), например, для совершения сделки с недвижимостью унитарному предприятию требуется получение согласия собственника, под угрозой ничтожности данной сделки без данного согласия (п.2 ст. 295 ГК РФ). Существует и категория недвижимости, которая вообще изъята из оборота - это, например, земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (абзац 1 п.4 ст. 27 Земельного кодекса РФ), эти земли не могут быть объектами каких-либо сделок./11/ Следовательно, правовой режим недвижимости включает в себя как частноправовые (дозволительная направленность, при осуществлении субъективных прав), так и публично-правовые (оборотоспособность, особый правовой режим некоторых видов недвижимого имущества и т.д.) начала. В данном случае явственно прослеживается тип правового регулирования в зависимости от объема субъективных прав конкретных субъектов, как в зависимости от их правового статуса, так и в зависимости от объекта недвижимости, т.е. в сущности, от правового режима объектов недвижимости. На этом примере, ярко продемонстрированы особенности правового режима в зависимости от объема субъективных прав по отношению к конкретным видам недвижимости. То же самое можно сказать и о способах правового регулирования (запрет, позитивное обязывание и дозволение). Их сочетание образует характер субъективных прав, которые строятся в зависимости от вида недвижимого имущества. Таким образом, правовой режим недвижимости можно определить как определенный набор способов правового регулирования и иных правовых средств, определяющих конкретный объем субъективных прав участников регулируемых отношений по отношению к конкретным видам недвижимого имущества, и устанавливающий особенности и особую правовую направленность в правовом регулировании данных объектов правоотношений. 1.3 Регулятивные и охранительные функции права в правовом регулировании сделок с недвижимостью Под правовым регулированием общественных отношений понимается, - воздействие, при помощи специфических правовых средств: норм права, правоотношений, актов реализации./76/ Т.е. это воздействие направлено на общественные отношения, с целью их упорядочения в русло общего правила, или «общественного блага». Особенность правового регулирования заключается в том, что государство издает общеобязательные нормы поведения, как первый и основной регулятор общественных отношений, а субъекты права, облекая их в форму правоотношений, реализуют свои субъективные права и обязанности (в том числе посредством правоприменительной деятельности). Т.е. в данном случае, в роли регулятора, выступает право. В праве охватываются наиболее важные, с точки зрения государства, общественные отношения, и контролируются им, обеспечивая эффективность действия этих правовых норм./44/ Для того чтобы понять, какие же общественные отношения регулируются правом, необходимо выявить его предмет. Предметом правового регулирования являются разнообразные общественные отношения, которые объективно, по своей природе, могут и должны поддаваться нормативно - организационному воздействию. От содержания и характера предмета во многом зависят особенности содержания правового регулирования, а отсюда и особенности структуры права./38/ Условно говоря, правовое регулирование представляет собой систему, разделенную на стадии и элементы. Выделяются следующие основные стадии правового регулирования: стадия, когда государство приходит к выводу о необходимости охвата тех или иных отношений нормами права, и создает эти нормы; стадия возникновения прав и обязанностей у конкретных субъектов на основе действия правовых норм; стадия реализации субъективных прав и юридических обязанностей, когда права и обязанности конкретных участников общественных отношений осуществляются на практике. Соответственно, названным стадиям можно выделить три основных элемента правового регулирования: Нормы права. Это изначальный элемент правового регулирования, определяющий его основу, направления правового поведения в складывающихся в реальных общественных отношениях. Воздействие норм права на общественные отношения состоит в определении круга субъектов, на которых распространяется их действие; формулировании обстоятельств, при которых данные субъекты руководствуются их предписаниями; раскрытии содержания самого правила поведения; установлении меры юридической ответственности за нарушения указанных правил; Правоотношения. Они возникают на основе действующих правовых норм. С возникновением правоотношения, начинается реальное действие права; Акты реализации юридических прав и обязанностей. Они представляют собой юридически - значимые действия субъектов по осуществлению прав и обязанностей, вытекающих из конкретных правоотношений. Основными формами реализации прав и обязанностей являются: осуществление (использование) предоставленных нормами права возможностей, исполнение обязывающего правового предписания; соблюдение правовых запретов; применение права./44/ Автор данной работы, хотел бы особо подчеркнуть, что эта работа посвящена в первую очередь обеспечению сделок с недвижимостью, а не только и не столько самой недвижимости и сделок с ней. Поэтому, рассмотрение вопроса о правовом регулировании в данном случае, будет происходить в контексте и исходя из раскрытия функций права (регулятивной и охранительной). Т.е. правовое регулирование ниже будет отражено не само по себе, а через две самостоятельные сферы правового регулирования: регулирование, направленное на регулирование и обеспечение общественных отношений, и регулирование, направленное ни как на обеспечение, как на охрану общественных отношений в сфере оборота объектов недвижимости, т.е. будет отражено через функциональную направленность права в правовом регулировании общественных отношений, (данный тезис отражен в приложении А). Теперь рассмотрим понятие, назначение и виды функций права. Функции права - это основные направления его воздействия на общественные отношения, на поведение людей. Это такие направления его воздействия на общественные отношения, потребности, в осуществлении которых, порождают необходимость существования права как социального явления. Выделяются две основные функции права, которые являются основными и необходимыми при существовании права как социального явления, и как главная причина его существования. Функции вытекают из задач права и государства: 1) упорядочения общественных отношений. Эту задачу право решает посредством регулятивной функции; 2) вторая задача - охрана регулируемых общественных отношений от различного рода правонарушений со стороны правонарушителей. Эта задача решается с помощью охранительной функции. Регулятивная функция - это обусловленное социальным назначением права, направление правового регулирования, выражающаяся в предоставлении субъективных прав и возложении юридических обязанностей. Наиболее характерными путями осуществления регулятивной функции права являются, нормативное закрепление: 1) правового статуса субъектов права; 2) регулирование отношений; 3) в конечном счете, в стабилизации общественных отношений. Охранительная функция - это обусловленное социальным назначением направление правового воздействия, нацеленное на охрану общезначимых, наиболее важных экономических, политических, национальных и личных отношений, вытеснение явлений, чуждых данному обществу. Эта функция вытекает из необходимости охраны общественных отношений, т.к. без нее не будет действовать и регулятивная функция. Таким образом, охранительная функция, прежде всего, является превентивной, а потом уже, и правовосстановительной и карательной. Охранительное воздействие права выражается в следующем: 1) в определении запретов на совершение противоправных действий; 2) в установлении юридических санкций, за совершении данных действий; 3) в непосредственном применении данных санкций к лицам, совершившим правонарушение. Следует обратить внимание, что в любом случае, функции права должны быть отражены в соответствующих правовых нормах (регулятивных или охранительных), путем создания соответствующих правовых конструкций и правовых моделей в регулировании конкретного участка общественных отношений. Итак, мы выяснили понятие и структурные элементы правового регулирования, а также понятие и виды функций права. Теперь остановимся на частном вопросе правового регулирования, а именно, правовое регулирование сделок с недвижимостью. Российская Федерация, есть федеративное государство (ч.1 ст.1 Конституции РФ). Это значит, что РФ состоит из равноправных государственно - правовых образований (субъектов РФ), и в то же время, обладает единым суверенитетом в масштабах всей страны, и обладает единой государственной властью - Федеральной, и властью составляющих ее субъектов. Т.е. государственная власть делится на два уровня. Первый и основной уровень - это федеральная государственная власть, осуществляющая управление в пределах территории страны, в соответствии с предметами ведения, установленными Конституцией. Второй уровень - Государственная власть субъекта РФ, которая по вопросам своей компетенции (предметов ведения) самостоятельна и не подотчетна Федеральному центру, если конечно в субъекте РФ нет нарушений федерального законодательства и не ущемляются права и свободы граждан и организаций. Государственная власть субъекта РФ, осуществляется в пределах территории соответствующего субъекта. Этот краткий экскурс в конституционное право, был дан для уяснения пределов правового регулирования в сфере сделок с недвижимостью, и права того или иного органа государственной власти издавать нормативно - правовые акта по данному вопросу. Как выше показано, регулятивная функция, отраженная в регулятивных правовых нормах, в правовом регулировании закрепляет, прежде всего, права и обязанности субъектов правоотношений в сфере оборота недвижимости. Так, в соответствии с ст.71 Конституции РФ и п.1 ст. 3 Гражданского кодекса РФ, гражданское право находится в ведении Российской Федерации. Следовательно, кроме Государственной Думы РФ, ни какой другой орган на территории страны не вправе издавать законы, по вопросам гражданского права, т.к. гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (п.2 ст. 3 ГК РФ). Также гражданское право регулируется, в соответствии с федеральным законодательством, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, и нормативно - правовыми актами различных федеральных министерств и ведомств. Гражданское право, эта та отрасль права, которая регулирует права собственности и иные вещные права, обязательственное право, общие положения о недвижимом имуществе, в том числе, сделки с ним, и т.д.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
|