1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, срок и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

На объекте договора участия в долевом строительстве мы уже останавливались. Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. Понятие цены договора участия в долевом строительстве раскрывается как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления.

Поскольку речь идет о денежных средствах участника долевого строительства, то он обязан уплатить застройщику именно денежную сумму, а не какое-либо иное имущество (ценные бумаги, технику и т.д.). Следовательно, договор, в соответствии с условиям которого участник строительства обязуется передать другому лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор действие закона» Об участии в долевом строительстве…» не распространяется11 Бухарова, Н.А. Тенденции развития правового регулирования долевого строительства /Н.А. Бухарова //Российская юстиция. - 2006. - № 8 - С.26-27..

Законом не установлено формальных препятствий для использования в договоре участия в долевом строительстве возможности, предоставленной п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса. Указанная норма устанавливает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

На практике размер привлекаемых застройщиками денежных средств всегда превышает фактические затраты по созданию объекта недвижимости. Учитывая, что ст. 18 Закона установлено строго целевое использование полученных от участников долевого строительства средств, застройщикам необходимо четко определить размер денежных средств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости, с одной стороны, и получаемых ими в качестве оплаты своих услуг, с другой стороны.

Законодатель в законе «Об участии в долевом строительстве…» реализует правило п.2 ст. 424 Гражданского кодекса, устанавливающее допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Данная норма направлена на недопустимость одностороннего увеличения стоимости квартир в процессе строительства, однако на практике застройщики предлагают к заключению свои «типовые» формы договоров, в которых в той или иной форме допускается изменение цены договора после его заключения.

Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В ч.3 ст.5 закона обобщена и закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. Данная норма устанавливает также неблагоприятные
последствия для участника долевого строительства за просрочку
внесения платежей, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязанности уплатить застройщику обусловленную договором цену. Законодатель устанавливает ответственность двух видов: неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей; расторжение договора в судебном порядке11 Бублик, В. М. Квалификация договора долевого строительства /В.М. Бублик // Хозяйство и право. - 2002. - №2. - С. 47..

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В статье 6 Закона законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Данное правило целиком и полностью основано на норме статьи 740 Гражданского кодекса, установившего такую важную особенность договора строительного подряда, как обязательное указание срока выполнения работ. Согласно названной статье подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Таким образом, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Такой подход был подтвержден Высшим Арбитражным Судом РФ (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

До вступления в силу Закона «Об участии в долевом строительстве…» застройщики с учетом возможности увеличения сроков строительства не прописывали в договоре сроки передачи дольщику объекта строительства, а последние не имели возможности апеллировать к определенным срокам. Несмотря на необходимость данной нормы, ее жизнеспособность на практике вызывает ряд сомнений. После вступления в силу Закона застройщики не смогут больше предлагать к подписанию договоры без указания срока передачи квартиры, однако будут для минимизации своих рисков устанавливать в договоре срок передачи участнику долевого строительства объекта строительства со значительным запасом.

Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Исключение из этого правила приведено в ч.3 ст. 6. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнимо. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства.

В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае ч. 3 ст.6 установлена определенная процедура действий, которые должен предпринять застройщик. Во-первых, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора. Обращаем внимание: в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение. Во-вторых, стороны должны внести изменения в договор участия в долевом строительстве относительно сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации11Александрова, М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья / О.М. Александрова // Кодекс. - 2006. - № 5. - С.30..

Четкое определение соответствия передаваемого застройщиком объекта долевого участия предъявляемым требованиям имеет важное значение для норм об ответственности за продукцию ненадлежащего качества. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объект долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. В течение указанного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

2.2 Права и обязанности сторон договора об участии в долевом строительстве

К основным обязанностям застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома необходимо относить:

1 обязанность построить (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом своими силами или организовать его строительство с привлечением других лиц;

2 обязанность передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;

3 обязанность передать объект долевого строительства участнику долевого строительства надлежащего качества;

4 обязанность осуществить передачу необходимых документов для оформления участником долевого строительства права собственности на переданный объект долевого строительства.

Относительно первой обязанности застройщика, автор поясняет, что сам процесс строительства (создания) многоквартирного дома находится за рамками договора участия в долевом строительстве и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ о строительном подряде. Срок передачи объектов долевого строительства должен быть одинаковым для всех участников долевого строительства. Досрочное исполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства не допускается, если иное не установлено договором.

Возмещение убытков в случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок ограничено реальным ущербом и возможно в пределах стоимости объекта долевого строительства.

Стороны договора участия в долевом строительстве своим соглашением не могут уменьшить размер процентов, взыскиваемых за нарушение застройщиком денежного обязательства, равно как и изменить порядок их определения, так как в законе он установлен императивной нормой. Условия о качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов понимаются широко, в связи с тем, что к данной группе условий относятся не только нарушения условий договора о качестве, но и нарушение условий договора об иных недостатках объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Существенными нарушениями условий о качестве могут быть какие-то конструктивные недостатки, грубые нарушения проекта, которые не позволяют использовать помещение для цели его приобретения. Если объектом договора участия в долевом строительстве является квартира (часть квартиры), то, следовательно, данное жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем.

Основными правами участника долевого строительства являются:

право получить в срок, указанный в договоре и надлежащего качества жилой или нежилой объект;

1 право знакомиться с проектной декларацией, включающую в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства;

2 право на расторжение договора в одностороннем порядке;

3 право залога на предоставленный для строительства (создания) земельный участок и стоящийся на нем многоквартирный дом, в составе которого находится объект долевого строительства;

4 право уступить право требования по договору участия в долевом строительстве;

5 право передать по наследству имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве;

6 право на компенсацию морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства.астия в долевом строительстве.

В работе предлагается в качестве основных обязанностей участника долевого строительства рассматривать обязанность по уплате обусловленной договором цены и по принятию объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Исполнение обязательств застройщика в договоре участия в долевом строительстве обеспечивается залогом (в силу закона) и поручительством банка, что повышает вероятность удовлетворения требований участника долевого строительства в случае нарушения застройщиком договора.

Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8