В настоящее время в связи с ликвидацией государственной монополии на землю законодатель вновь возвращается к использованию этой конструкции. Однако следует отметить, что последняя существенным образом отличается от той модели, которая существовала до революции.

В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок - принадлежностью. Так, согласно ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Анализируя сложившуюся ситуацию, О.М. Козырь отмечает, что "такое положение сложилось в России в связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство" Козырь О.М. Указ. соч. С. 290..

Думается, что сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем мы полагаем, что интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

Исходя из самого названия жилого помещения очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2001. С. 38.. Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Согласно ч. 3 ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" данные помещения могут быть переоформлены гражданами в жилые дома с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 9 - 21.. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения - субъективны и являются частными установлениями.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Что касается ограничений, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества.

С учетом изложенного, представляется, можно сделать следующий общий вывод. Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности.

Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

Вопрос о допустимости юридического деления дома, т.е. образования из него нескольких самостоятельных объектов права собственности, долгое время был предметом оживленной дискуссии. Как пишет М.В. Зимелева, "выделенная часть вещи - это определенная часть вещи, обособленная от других частей, но связанная с ними, т.е. не отделенная от них пространственно. Выделение частей не прекращает существования всей вещи в целом как предмета природы, так как физического раздробления или разделения ее не происходит. Но в то же время она перестает быть единым объектом права собственности, так как каждая выделенная часть превращается в самостоятельный объект права, в частности в объект права собственности, юридическая судьба которого не зависит от судьбы других выделенных частей. Институт этот был известен уже в Риме под названием "общность в выделенных долях" (communio pro diviso)" Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Учен. зап. ВИЮН. 1941. Вып. 2. С. 80..

Вместе с тем ряд правопорядков не восприняли подход римлян. Так, например, Вводный закон к Германскому гражданскому уложению обязал законодательства отдельных немецких государств, если они допускают собственность на часть зданий, конструировать ее как общую собственность с выделением пользования обособленной частью.

Свои сомнения по поводу неделимости дома высказывал Г.Ф. Шершеневич: " Существуют воззрения, распространенные в практике, в силу которых дом признается неделимым по существу... Обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым... Что мешает разделу дома капитальной внутренней стеной... Следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 140..

В советском гражданском праве первоначально проблема решалась согласно установившейся тогда практике нотариальных и коммунальных органов: жилой дом - неделимая вещь, представляющая собой единый хозяйственный объект и архитектурное целое. Поэтому в практике не допускается возникновение у собственника права индивидуальной личной собственности на реальную часть дома, а признается возможным лишь установление размера долей в праве собственности на дом, принадлежащий субъектам этого права Братусь С.Н. Гражданское право. Изд. 3-е. М., 1947. С. 102; Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1954. С. 10; Халфина Р.О. Право личной собственности граждан СССР. М., 1955. С. 72; Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Л., 1958. С. 340.

Вместе с тем существовала и другая точка зрения. Ряд авторов, анализируя приведенную выше практику, пришли к выводу о необходимости ее изменения и высказались за допустимость реального раздела дома на обособленные реальные части и закрепления этих частей на праве индивидуальной собственности за одним из сособственников. Что же касается тех частей дома, которые не могут быть обособлены (крыша, фундамент, лестничные клетки и т.д.), то они остаются в общей собственности самостоятельных собственников обособленных частей дома Зимелева М.В. Указ. соч. С. 85; Годес А.Б. Некоторые вопросы правового регулирования жилищного строительства в СССР // Советское государство и право. 1958. N 3. С. 77 - 78..

Неопределенность в доктрине не могла не сказаться на правоприменении. Так, например, Черепахин Б.В. обращал внимание на противоречивость практики, когда нотариусы признавали право собственности на арифметическую долю в доме, а судьи - на конкретные помещения в доме Черепахин Б.В. Гражданско-правовая охрана интересов личности. М.: Юр. лит., 1969. С. 77.. Впоследствии Верховный Суд СССР признал, что требования о разделе подлежат удовлетворению, когда выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995. С. 95..

Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах. Особенность квартиры заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Дис... канд. юрид. наук. М., 1994. С. 59.. В связи с этим указывают, что включение таких помещений в категорию недвижимости должно быть предусмотрено в законе Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 38..

Несмотря на то что ГК РФ в отдельных своих статьях упоминает о квартире как об объекте недвижимости, а следовательно, вопрос является решенным, полагаем, что специальное указание в законе лишь подтверждает наличие у квартиры признаков, достаточных для отнесения последней наряду с жилым домом к числу недвижимого имущества. Квартира не может быть перенесена в другое место без изменения местонахождения дома в целом.

Следует согласиться с тем, что законодатель совершенно прав, выделяя квартиру в качестве самостоятельного объекта права собственности. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных жилых помещений. Как уже ранее было замечено, при разделе жилого дома каждому из сособственников должен быть обеспечен отдельный вход (выход).

Пожалуй, самой дискуссионной в жилищной сфере остается тема о части квартиры (комнаты) как объекте права собственности. До начала 90-х годов комнаты в квартирах не могли выступать объектами права собственности. Они могли быть лишь объектами договора найма. Ситуация изменилась с принятием 4 июля 1991 года Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", где было предусмотрено право граждан на приобретение в собственность комнат в коммунальной квартире. Позднее Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1991 года предусмотрел возможность купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире. Не менее важную роль сыграло Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 года, признавшее ограничение приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования не соответствующим Конституции РФ.

Таким образом, на сегодняшний день можно окончательно говорить о том, что в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности. Следует согласиться с П.В. Крашенинниковым в том, что такое решение вряд ли можно отнести к большим достижениям отечественного законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений. Помимо этого, хотелось бы отметить, что, коль скоро такое законодательное решение было принято, оно должно быть последовательно проведено в различных нормативно-правовых и судебных актах. Правовой режим объекта не должен содержать пробелов и противоречий, избранно распространяться в отношении однородной группы объектов Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 31..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13