В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

В силу ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем с соблюдением правил настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Таким образом, по смыслу Закона равное с нанимателем и другими членами его семьи право пользования жилым помещением возникает у лица в случае вселения в это жилое помещение в установленном законом порядке и проживания в нем.

Разрешая дело и отказывая в удовлетворении исковых требований Р. о вселении несовершеннолетнего А. в квартиру к отцу, суд исходил из того, что хотя сын истицы и ответчика и приобрел право пользования данной квартирой, однако местом его жительства в связи с раздельным проживанием родителей является квартира истицы и это подтверждается решением мирового судьи от 20 мая 2002 г. о взыскании алиментов на А. с ответчика Н.

Суд кассационной инстанции не согласился с таким выводом суда и удовлетворил вышеназванные исковые требования Р., указав, что вынесение судом решения о взыскании алиментов на ребенка не может служить основанием для ограничения его в праве пользования спорной квартирой; кроме того, суд первой инстанции не учел и то обстоятельство, что отец ребенка - ответчик по делу каких-либо прав в отношении него не лишен, может проживать с ним и воспитывать его.

Отменяя кассационное определение в части удовлетворения исковых требований по мотивам его несоответствия нормам материального и процессуального права, суд надзорной инстанции исходил из того, что, проживая раздельно, истица и ответчик фактически достигли соглашения о месте жительства их несовершеннолетнего сына, определив в качестве такового место жительство матери ребенка. В подтверждение данного факта надзорная инстанция привела упомянутое решение мирового судьи о взыскании с ответчика алиментов, из которого следует, что истица вместе с сыном проживают в ее квартире. Суд надзорной инстанции указывает и на обоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии у несовершеннолетнего А. права на жилую площадь в спорной квартире.

С такими выводами суда надзорной инстанции Судебная коллегия не может согласиться, так как они не основаны на законе и не соответствуют обстоятельствам дела, установленным и исследованным судом первой инстанции.

Как видно из материалов дела, истицей заявлялось требование о признании за ней права на спорную квартиру и вселении туда ее и сына, требование о признании за ребенком права на жилую площадь в данной квартире ею не заявлялось и соответственно судом первой инстанции не рассматривалось. В мотивировочной части решения суда первой инстанции лишь констатируется факт приобретения несовершеннолетним А. права пользования спорной квартирой.

Следовательно, суд надзорной инстанции исказил судебное решение в части, касающейся жилищных прав несовершеннолетнего сына истицы и ответчика, и более того, признал отсутствие права ребенка истицы на спорное жилое помещение, ссылаясь при этом на обстоятельства, которые не были установлены судом первой инстанции, тем самым существенно нарушил нормы процессуального права, поскольку Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (ст.ст. 386, 387, 390) таких прав надзорной инстанции не предоставлено.

Нельзя признать правильным вывод суда надзорной инстанции о том, что решение мирового судьи о взыскании алиментов на ребенка в пользу истицы, проживающей отдельно от ответчика, является доказательством фактического достижения соглашения между родителями ребенка о его месте жительства, а значит и основанием для суда в соответствии с п. 3 ст. 65 СК РФ отказать во вселении сына истицы в спорное жилое помещение.

В деле отсутствуют данные, подтверждающие этот вывод. Из материалов дела видно, что истица с ребенком выехала из спорной квартиры временно по семейным обстоятельствам из-за ухудшившихся взаимоотношений с супругом, при разрешении мировым судьей ее требования о взыскании алиментов на ребенка устанавливался лишь факт неоказания ответчиком материальной помощи на содержание ребенка и нахождения его на иждивении истицы, проживающей с ребенком отдельно от ответчика, вопрос же о месте жительства ребенка в том содержательно-правовом смысле, который придает ему Семейный кодекс Российской Федерации (п. 3 ст. 65), мировым судьей не мог разрешаться как ему неподсудный. Применение норм Семейного кодекса Российской Федерации (п. 3 ст. 65) для разрешения спора, прямо затрагивающего жилищные права несовершеннолетнего, не может быть признано законным, так как основания возникновения и прекращения жилищных прав несовершеннолетних, содержание этих прав определяются нормами гражданского и жилищного законодательства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила определение президиума Верховного Суда Республики Татарстан, оставила в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2004 г. N 11-В04-10 .

При вселении временных жильцов и постоянно проживающих с нанимателем граждан необходимо соблюдение требований о норме предоставления жилой площади. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равное с ним право пользования жилым помещением. Указанные граждане могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности, т.е. фактически они становятся сонанимателями. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Временные жильцы не должны проживать в помещении дольше шести месяцев. По первому требованию нанимателя или любого гражданина проживающего совместно с ним они обязаны в течение семи дней покинуть помещение Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации, М.: Инфра-М, 2004, с. 325-326.

Перед наймодателем ответственность за временных жильцов и граждан, совместно проживающих с ним, несет наниматель.

По истечении срока найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Это право предоставляет гарантию стабильности удовлетворения жилищных прав граждан.

Таким образом, собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи (ст. 288 ГК РФ). Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания других лиц на основании договора.

2.2 Право распоряжения жилыми помещениями

Собственник может сдавать жилое помещение третьим лицам на основании договора коммерческого найма.

Поскольку договор коммерческого найма является двусторонним, то наймодатель (собственник жилого помещения) также имеет определенные права и несет обязанности.

Он обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. В обязанности наймодателя входит и капитальный ремонт жилого помещения. Наймодатель должен при желании нанимателя продлить закончившийся договор аренды на новый срок. При отказе нанимателю по мотивам прекращения сдачи помещения внаем наймодатель не имеет права предоставлять помещение другим нанимателям в течение года. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неуведомлении нанимателя и наличии у него желания договор считается продленным на тот же срок Жилищное право /учебник для студентов юридических вузов, под ред. И.А.Еремичева, П.В. Алексия, 2-е изд. перераб. и доп., М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2005., с. 104-105.

В качестве одного из прав нанимателя Гражданский кодекс также регламентирует заключение договора поднайма. Наниматель с согласия собственника передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Также, как и при вселении временных жильцов, необходимо соблюдение нормы жилой площади, ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения также остается наниматель. Однако в отличие от вселения временных жильцов поднаем является возмездным. Во взаимоотношениях между поднанимателем и нанимателем последний приобретает статус наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока найма.

Договор найма может быть расторгнут в добровольном или судебном порядке. Инициатором добровольного расторжения договора коммерческого найма является наниматель. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя об этом за три месяца.

В судебном порядке договор расторгается в случаях.

· невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме -- в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

· разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

· если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

· в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При невнесении платы, разрушении или порче помещения наниматель должен быть предупрежден о необходимости устранения нарушений. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших снованием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранить допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации, М.: Инфра-М, 2004, с. 329--331.

Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определены законодательством как выселение из жилого помещения на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

Некоторыми учеными отстаивается точка зрения, согласно которой приватизация жилого помещения гражданином, в нем проживающим, либо приватизация жилищного фонда в целом, либо приватизация государственных и муниципальных предприятий, организаций, учреждений, в ведении которых находится жилищный фонд, также являются юридическими основаниями прекращения жилищных отношений, так как меняется правовой режим жилого помещения (оно переходит из государственной либо муниципальной собственности в собственность граждан) Жилищное право /учебник для студентов юридических вузов, под ред. И.А.Еремичева, П.В. Алексия, 2-е изд. перераб. и доп., М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2005., с. 133-134.

В ряде случаев в качестве оснований прекращения жилищных отношений могут быть признаны выкуп квартиры (жилого помещения) в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов путем полной выплаты пая членом данного кооператива. Однако данный юридический факт также может служить основанием изменения жилищных отношений, так как после полной выплаты пая жилое помещение меняет свой правовой режим (переходит из собственности кооператива в собственность гражданина). В соответствии с ч. 1 ст. 124 Жилищного кодекса лицу, принятому в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира в соответствии с суммой его паевого взноса. Особенным основанием прекращения жилищных отношений является исключение из жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Согласно ч. 3 ст. 130 Жилищного кодекса член жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае грубого нарушения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного кооператива.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5