Термин "пользование" предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Теоретически возможны оба варианта, однако с практической точки зрения единственно возможным представляется договор аренды. Максимальный срок договора аренды действующим законодательством не предусмотрен, однако вряд ли целесообразно заключать договор аренды на срок более 50 лет, поскольку в противном случае нельзя исключать отказ в государственной регистрации договора аренды по тому основанию, что такая длительная аренда по существу прикрывает передачу помещений в собственность.

Для заключения подобного договора необходимо проведение внеочередного (п. 2 ст. 45 ЖК) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляется протоколом общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК). После этого должен заключаться договор аренды, в котором в качестве арендодателя выступают все собственники жилых помещений в данном многоквартирном доме, а в качестве арендатора лицо, которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы. Согласно п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). При этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Нельзя не обратить внимания на то, что положения п. 4 ст. 36 ЖК сформулированы двусмысленно. В нем, в частности, сказано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При буквальном толковании этой нормы можно прийти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользование только иным лицам, то есть не собственникам жилых помещений (хотя в п. 2 ст. 44 ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания, о каких лицах идет речь). Кроме того, фраза "если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц" дает возможность для самого широкого толкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имущества на длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересы других собственников.

Наконец, переданное в пользование помещение будет сохранять статус нежилого помещения, даже если фактически будет использоваться для проживания. Перевести его в жилое в силу п. 4 ст. 22 ЖК РФ, установившего, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц, практически невозможно.

Новый Жилищный кодекс РФ в ст. 45 - 48 предусматривает, что решения по вопросам, выносимым на собрание, затрагивающее общее домовое имущество, принадлежащее всем собственникам жилых помещений на долевых началах, в том числе государству и органам местного самоуправления, обязательны для всех собственников помещений. Таким образом, налицо противоречие со ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении соглашения - в порядке, установленном судом. Таким образом, даже если решение выносится большинством собственников жилых помещений, это противоречит указанным положениям ГК. Практическая целесообразность указанных положений ЖК вполне понятна: в противном случае решать проблемы, связанные с использованием общего домового имущества, было бы просто невозможно. Принятие решений подобным образом вполне допустимо в ТСЖ, где в соответствии с уставными документами решения, принятые большинством, обязательны для меньшинства. Однако новый ЖК не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого является общее собрание.

Следует отметить, что ЖК говорит о собственниках помещений, а не только о собственниках жилых помещений. Из этого следует, что собственники нежилых помещений также являются участниками общей долевой собственности на общее имущество.

Спорным также является вопрос о том, кто же является собственником всего многоквартирного здания, в котором проживают собственники отдельных помещений, в целом. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти только о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля, как уже отмечено, не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Иногда возникает вопрос о том, может ли участник общей долевой собственности произвести отчуждение части доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество. На этот вопрос следует ответить отрицательно, поскольку доля в праве не рассматривается как вещь и соответственно к ней неприменимы правила о делимости вещей. Действующее законодательство ничего не говорит о том, можно ли распорядиться частью доли на объект недвижимости. Как уже было отмечено, доля не является вещью и в связи с этим к ней не могут применяться правила о делимых и неделимых вещах. Таким образом, произвести отчуждение части доли вряд ли возможно. Для того чтобы долю разделить на несколько частей, необходимо произвести ее отчуждение нескольким лицам по одной сделке.

Одним из проблемных вопросов является вопрос о выделе доли участника общей долевой собственности на недвижимое имущество. Следует отметить, что сам термин не всегда понимается однозначно. Так, различают понятие выдела так называемой реальной доли, когда в результате соглашения или решения суда за конкретным лицом закрепляется конкретная часть объекта недвижимого имущества (например, определенная комната в жилом доме), которой он владеет и пользуется. При этом выдела в натуре доли не происходит, размер идеальной доли не меняется (например, это лицо как было собственником определенной доли (например, 1/3), так и остается им). При этом следует иметь в виду, что предоставление во владение и пользование определенной части недвижимого имущества не означает возникновения какого-либо особого вещного права.

Кроме того, на практике бывают случаи, когда сособственники недвижимости и, в частности, жилых помещений ставят вопрос о выделе свой доли в натуре. При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. При отсутствии такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

В Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 было отмечено, что суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. При этом под несоразмерным ущербом согласно п. 35 Постановления Пленума понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.

Если раздел или выдел доли невозможны, собственник, требующий выдела доли, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. После получения компенсации сособственник утрачивает право на долю в общей собственности.

В исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет реального интереса в использовании общего имущества, суд в соответствии с п. 36 указанного Постановления может и без согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию вместо выдела. В отдельных случаях неделимый объект недвижимости может быть передан в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости ее доли. Следует отметить, что участники общей собственности сами по себе не могут обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если он не имеет существенного интереса в использовании вещи и доля его незначительна. Такое правило применимо только к тому участнику, который заявит требование о выделе доли.

Во всех случаях, когда сособственнику передается часть помещения, превышающая его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

В случае выдела доли в натуре часто необходимо осуществить перестройку этого объекта. Представляется, что расходы по такой перестройке должны возлагаться на лицо, требующее выдела доли. Это обусловлено тем, что указанные расходы не могут рассматриваться как расходы по содержанию общего имущества. Такая перестройка может включать возведение перегородок, создание отдельного входа и т.д. Она не должна существенно ухудшать качество здания и оказывать влияние на уровень его безопасности (в частности, жилые помещения не должны уменьшаться до такого уровня, что ими невозможно пользоваться по назначению).

Несмотря на то что доля выделяется в натуре, в строении сохраняется общая собственность (общие стены, крыша, другие элементы конструкции, которые связаны как с изолированной частью, так и с иными частями строения либо являются принадлежностью строения в целом). В связи с этим должен быть установлен порядок пользования таким общим имуществом.

На практике нередко возникает вопрос о возможности отчуждения единым собственником недвижимого имущества доли в праве на это имущество. В таких случаях необходимо учитывать следующее. В большинстве случаев вновь возведенные строения являются неделимыми недвижимыми вещами. Согласно п. 4 ст. 244 ГК общая собственность на неделимую вещь возникает при ее поступлении в собственность двух или нескольких лиц (в результате купли-продажи, дарения, мены, наследования, создания вещи несколькими лицами, заключения договора о совместной деятельности и т.д.). Таким образом, достаточно распространенные на практике сделки, в силу которых собственник всего объекта недвижимости производит отчуждение определенной доли в праве, противоречат действующему законодательству. В частности, нередки сделки, когда отчуждаются нежилые помещения, то есть части зданий (офисные помещения, подвалы, этажи и т.д.). Между тем нежилые помещения (следует отметить, что термин "нежилые помещения" используется и в законодательстве (см. п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), будучи частью неделимых вещей, не могут быть вещами.

Вместе с тем положение, когда собственник целого, по крайней мере, теоретически не может распорядиться частью этого целого, вряд ли целесообразно. Выходом из этой ситуации может быть закрепление в законодательстве нормы, согласно которой собственнику здания или сооружения принадлежит 100 процентов или 1/1 в арифметических дробях. Такая норма хотя и противоречит теоретической концепции общей собственности, которая может возникнуть у двух и более лиц и не допускает существования всех долей у одного лица, однако позволит привести существующую практику в соответствие с законодательством.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14