2. Особенности оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Проводится классификация договоров по критерию направленности результата и определяется место договоров, предметом которых являются земельные участки в этой системе.

Также рассмотрены вопросы классификации по вторичным признакам: возмездность договоров, их субъектный состав, предмет. В результате проведенного анализа выявлены особенности договоров, предметом которых являются земельные участки (объект недвижимости), находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Проводится разграничение договоров, направленных на передачу имущества из собственности государства или муниципального образования в собственность частных лиц, на основании общих норм гражданского права и на основании законодательства о приватизации.

Специфика предмета исследования - оборот земельных участков - привела к необходимости анализа соотношения гражданского и земельного права и законодательства, в результате чего сделан вывод, что Имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками, отвечают критериям гражданско-правового отношения (регулируются методом юридического равенства сторон, объектом является недвижимая вещь и т. д.), в связи с чем их следует отнести к предмету только гражданского права и регулировать соответственно гражданским законодательством, при этом отдав приоритет нормам Гражданского кодекса РФ. Тем самым данные правоотношения будут отграничены от отношений, составляющих предмет земельного права, которые являются публичными по методу регулирования и преследуют основную цель - сохранение земли как основы жизни и деятельности людей путем определения участков изъятых из оборота и ограниченных в нем, определения правового режима использования земель и т.д.

Проведено исследование правовых норм, регулирующих порядок предоставления государственными и муниципальными органами земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам для строительства и иных целей. Выявлен пробел в законодательном регулировании предоставления земельных участков юридическим лицам для иных целей, кроме строительства. Как вариант решения данной проблемы, предложено осуществлять передачу земельных участков по результатам проведения торгов, причем законодательно должны быть закреплены случаи, когда их проведение не является необходимым условием (например, возможность передачи земельного участка в собственность без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).

При рассмотрении процедуры предоставления земельных участков в собственность для целей строительства на торгах автором обосновывается необходимость унифицировать нормы ст. 448 ГК РФ и п. 7 ст. 30 ЗК РФ и признать, что протокол о результатах торгов, имеет силу договора и заключения дополнительного договора купли-продажи не требуется. Данный протокол, а также акт приема-передачи земельного участка будут служить основанием для государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок.

Одной из основополагающих новелл Земельного кодекса РФ является принцип, заложенный в подп. 5 п. 1 ст. 1, гласящий, что все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, земельный участок становится главной вещью по отношению к находящейся на ней недвижимости. Установление в настоящее время правила, аналогичного суперфицию, было бы весьма нецелесообразно, в том числе и потому, что многие здания и сооружения принадлежат на праве собственности не собственникам земельного участка, а иным лицам. Большая часть земли (и особенно городские земли) на сегодняшний день продолжает оставаться в государственной либо муниципальной собственности.

На исправление данного положения и соединения судьбы объектов недвижимости и земельного участка направлена ст. 36 ЗК РФ. Собственники зданий, расположенных на земельных участках, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом приватизации земельных участков или приобретения их на праве аренды. Приватизация, будучи одним из частных случаев отчуждения имущества из государственной собственности, должна быть урегулирована специальным законодательством о приватизации с субсидиарным применением норм гражданского права, как это следует из ст. 217 ГК РФ. Однако на сегодняшний день основной нормой, регулирующей приватизацию земель под объектами недвижимого имущества, является ст. 36 Земельного кодекса РФ и принятые в ее развитие акты меньшей юридической силы.

В настоящее время на уровне судебной практики решен вопрос о том, кому принадлежит право выбора аренды или покупки земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, - собственнику объекта недвижимости. Однако окончательную точку в данном вопросе можно поставить только при внесении соответствующих изменений в действующее законодательство.

Кроме прямой приватизации земельных участков, урегулированной ст. 36, ЗК РФ предусматривает возможность переоформления юридическими лицами права постоянного бессрочного пользования в обязательном порядке. Делается вывод, что действие норм Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» на указанные случаи не распространяется.

При определении перечня объектов, не подлежащих приватизации, установлена необходимость его определения в самом Земельном кодексе РФ. Поскольку нормы ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяются на названные случаи, кроме приватизации земельных участков под объектами недвижимости, нет запрета на переоформление в собственность юридическими лицами земельных участков, находящихся у них на праве постоянного бессрочного пользования, из земель водоохранного и санитарно-защитного назначения, земель, отведенных (зарезервированных) для перспективного развития морских и речных портов, аэропортов, и земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования. Это не может не сказаться на соблюдении прав граждан в сфере земельных правоотношений, в частности, в отношении доступа к землям общего пользования, и на экономическом интересе публичных образований при перспективном развитии территорий.

С целью обеспечения механизма принятия законных и обоснованных решений органами власти о возможности тех или иных земельных участков, бюджетное законодательство должно предусмотреть возможность расходования денежных средств при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. В их число должны быть включены и расходы на получение необходимой информации (если она не содержится в кадастровой карте), в том числе обосновывающей площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации построенных объектов в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Отдельно был рассмотрен вопрос о приватизации неделимых земельных участков, если здание (помещения в нем) принадлежат нескольким лицам на праве собственности. Выявлены две правовые конструкции решения данной проблемы: для многоквартирных домов и иных зданий.

Вопросы предоставления земельного участка в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев регулируются жилищным законодательством, которое содержит нормы, противоречащие общим принципам гражданского законодательства. В частности, следует внести соответствующие изменения в действующее законодательство и указать, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно с момента государственной регистрации такого права, а не с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В отношении иных зданий рассмотрены различные варианты изменения действующей ныне процедуры обращения всех сособственников совместно с заявлением о выкупе земельного участка, однако, учитывая необходимость соблюдения прав всех сособственников на пользование земельным участком, автор приходит к выводу, что единственно возможным вариантом является механизм, заложенный в Земельном кодексе РФ.

В работе дается анализ определения стоимости земельных участков, принципов, лежащих в его основе, проблем, возникающих в данной области.

Отдельно рассмотрен вопрос приватизации земельных участков в границах населенных пунктов - курортов федерального значения. Сделаны выводы о необходимости выделения зон особо охраняемых территорий в границах населенных пунктов либо признания лишь этих зон землями особо охраняемых природных территорий..

Заключение

Автор приходит к выводу о необходимости с целью предотвращения определенных правовых коллизий и унификации названия договора, который регулируется нормами гл. 36 ГК РФ и ст. 24 ЗК РФ, установить единое его название - договор безвозмездного пользования, исключив таким образом из названия ст. 24 ЗК РФ указание на его срочность. Это приведет к однозначному толкованию о возможности предоставления земельного участка в безвозмездное пользование без ограничения срока, т. е. на неопределенный срок.

В ходе рассмотрения вопроса о возможности передачи своих прав и обязанностей третьему лицу, автор, исследуя общие нормы о перемене лиц в обязательстве (гл. 24 ГК РФ), приходит к выводу о целесообразности внесения изменений в Земельный кодекс РФ путем указания на обязательное получение согласия собственника на передачу своих прав и обязанностей арендатором по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе передачу арендных прав земельного участка в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды, поскольку иное противоречит норме о возможности передачи вместе с правами обязанностей (долга) только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ).

Еще одной особенной разновидностью договора аренды земельного участка является договор аренды земельных участков, необходимых для пользования зданиями, строениями, сооружениями. Поскольку договор аренды в своей классической форме рассматривается как срочный, его заключение, исполнение и прекращение должно быть основано на выражении свободной воли контрагентов, что в отношении названного случая невыполнимо. Целесообразно исключить применение конструкции договора аренды к правоотношениям, связанным с использованием земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственниками зданий, строений и сооружений, имеющими исключительное право на использование этого земельного участка, и заменить его вещным правом ограниченного владения земельным участком, обременяющим право собственности на него.

Следует отметить, что практика предоставления сформированных земельных участков в аренду шире, нежели передача в собственность, она также экономически привлекательна для инвесторов. В основном земельные торги проводятся в отношении аренды земель под строительство АЗС, автомоек, торговых павильонов, кафе и т.п. В работе исследуются процедуры предоставления земельных участков на праве аренды для строительства, а также особенности передачи их для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного и прочего строительства.

Особый интерес представляет процедура предоставления в аренду земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку она содержит большое количество норм, существенно отличающих ее от других процедур. Целью выделения такого механизма было получение гарантий своевременного освоения земельного участка лицом, выигрывшим торги, с одной стороны, и соблюдение интересов инвестора - с другой. Однако данная правовая конструкция имеет много недоработок. Определение победителя аукциона путем назначения наибольшей цены за право на заключение договора аренды противоречит нормам действующего гражданского законодательства и подлежит отмене. В соответствии с общей нормой п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, т. е. на торгах определяется одно из условий договора. Для договора аренды это размер арендной платы. Право на возникающее в будущем обязательство не может быть продано, поэтому его нельзя отнести к числу прав требования, а также к числу объектов, которые подлежат оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности..

Земельным кодексом РФ провозглашен принцип платности использования земельных участков. Плата за землю взимается в двух видах - земельного налога и арендной платы. И если уплата земельного налога относится к отношениям власти и подчинения, где вопросы размеров, сроков и порядка уплаты должны быть урегулированы нормативными актами, то аренда - это гражданские правоотношения, основанные на принципах автономии воли, равенстве участников и свободе договора. Между тем, как следует из ст. 65 ЗК РФ, арендная плата за земельные участки, право собственности на которые зарегистрировано за РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, устанавливается уполномоченными на то государственными органами. В отношении земельных участков, не подлежащих разграничению, аналогичного правила нет. Требуется принятие на федеральном уровне дополнительного законодательства, определяющего лицо, которое будет устанавливать порядок расчета арендной платы, и принципы, на основании которых она будет исчисляться, в том числе критерии определения каждой составляющей арендной платы, ограничивающие усмотрение государственных органов и органов местного самоуправления в данной области, пределы максимального и минимального ее размера. Пока не определены такие барьеры, следует иметь в виду, что произвольное установление базового размера арендной платы противоречит п. 11 ст. 1 ЗК РФ, содержащему принцип сочетания общественных и частных интересов. Как вариант, диссертантом предлагается основывать расчет арендной платы на кадастровой стоимости участков.

Литература

1. Грибова А.И., Лотникова Н.П. Вопросы применения ст. 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. 2004. № 6. С. 22-25.

2. Лотникова Н.П. Проблемы переоформления права постоянного бессрочного пользования // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. № 2. С. 40-44.

3. Лотникова Н.П. Проблемы оборотоспособности земельных участков, расположенных на территории курортов федерального значения // Хозяйство и право. 2007. № 3. С. 77-81.

Страницы: 1, 2