Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

СОДЕРЖАНИЕ

Реферат

Введение

1. Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

1.1. Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

1.2. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

1.3. Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения

1.4. Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

2. Правовое регулирование долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

2.1. Понятие земельной доли

2.2. Правовой механизм определения земельных долей

Заключение

Литература

РЕФЕРАТ

В дипломном исследовании на тему: «Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения» рассмотрен механизм купли-продажи, аренды земель сельскохозяйственного назначения. Приведены рекомендации некоторых авторов, которые могли сделать договор аренды более совершенным. Рассмотрен механизм залога сельскохозяйственных земель, который в Российской Федерации пока не развит.

Отдельно рассмотрено понятие земельной доли в зависимости от различных подходов к ее пониманию; механизм определения земельных долей.

Предметом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения. Объектом сделки связанные с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Цель работы - выявить особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Для чего использовался метод научного анализа.

По мнению автора, механизм регулирования купли-продажи земельных участков в России до конца не урегулирован. Поэтому наиболее рациональна эксплуатация этих земель на основе аренды. Причем требования к покупателям и арендаторам необходимо повысить. Механизм залога земель сельскохозяйственного назначения также имеет ряд недостатков (коротки срок кредита, несоответствие оценочной стоимости земли ее реальной стоимости). Автору кажется разумным, перенять опыт мировой практики и запретить банкам иметь земли данной категории в собственности.

Введение

В Российской Федерации в 1990-1991 годах в системе земельных отношений были начаты земельные преобразования, в результате которых произошли радикальные изменения, коренным образом изменившие социальную структуру земельных собственников. В процессе ее трансформации значительная часть земель передана в частную собственность. В стране появилось 43 миллиона земельных собственников и землевладельцев, которым передан более 130 миллионов га земли.

В ходе реформирования земельных отношений сформировалось принципиально новое земельное законодательство, созданы правовые основы платного землепользования, арендных отношений, рыночного оборота земель, их оценки и мониторинга, государственного земельного кадастра и землеустройства. В аграрном секторе начала формироваться относительная устойчивая ориентация на различные формы земельной собственности, система сельскохозяйственного землепользования и землевладения.

Но надо отметить, что правое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения находится еще в стадии становления. В 2002 году принят ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101 - ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 8. Ст. 201; 2003. № 11. Ст.706., на основе которого регулируются все сделки с землей сельскохозяйственного назначения, а в 2003 году в него уже были внесены поправки. Данный закон вызывает много споров среди юристов, а еще больше среди ученных аграрников, которые хоть и считают, что земля должна находится в свободном обороте, но контроль за ее использованием должен быть очень жестким. Ясиков Т.Н. Новый закон - что он нам несет? // Земледелие 2003. № 10. С.8-10.;

Включение земли в реальный хозяйственный оборот, развитие новых экономических отношений и предпринимательской инициативы в аграрном секторе объективно требует создание в сельском хозяйстве стабильной и активно функционирующей системы кредитования под залог земельной собственности. По существу ипотечный кредит сегодня является одной из немногих возможностей привлечения долгосрочных коммерческих кредитов в этот сектор экономики.

Правовой вопрос земельной доли до сих пор является очень спорным, правовой механизм регулирования сделок с ней не совсем ясен. Поэтому вопрос правового регулирования земель (долей) сельскохозяйственного назначения в настоящее время весьма актуален.

Данная работа основана на исследованиях ряда ученных, юристов в этой области. Так, В.В. Солдатенко указывает на ряд пробелов в Российском законодательстве, регулирующем оборот земель сельскохозяйственного назначения Солдатенко В.В. Черные дыры в Российском законодательстве // Государство и право. 2002. № 12. С. 62-64.. Витрянский В.В. глубоко анализирует договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, сравнивая его с другими видами договора аренды Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых отношений) в земельном кодексе РФ // Экологическое право. 2003. № 1. С.55-58.. Л.М. Ахметшина рассматривает механизм аренды земли по российскому законодательству Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. Автореф. дис…канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 5-21. В.Э. Чуркин указывает на важные аспекты аренды земель сельскохозяйственного назначения Чуркин В.Э. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения в российской Федерации. Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2000. С.17-18.. А. Черняев предлагает ряд методов расчета арендной платы за землю сельскохозяйственного назначения, отмечая их достоинства и недостатки Черняев А. Организация аренды земель сельскохозяйственного назначения // Агробизнес и право. 2003. № 1. С.10-11.. Вопросам ипотеки посвящены исследования Лунько С.Н., Насрулаева З.Ф. Свой взгляд на понятие земельной доли высказывают Посылов Ф., Ерофеев Б.В., Крассов О.И., Толстой Ю.К. и другие.

1. Особенности сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

1.1 Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

Издревле земли сельского хозяйства давали человечеству все самое необходимое. И не случайно они ставятся законодателем «на первое место» среди выделяемых в законодательстве семи категорий земель земельного фонда страны. Основное их назначение - производство сельскохозяйственной продукции. Иначе говоря, здесь земля выступает не только в качестве базиса для производственной деятельности, но и, прежде всего, в качестве главного средства производства. Поэтому при характеристике этих земель выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие. В связи с особенностями правового режима земель сельскохозяйственного назначения, их ценностью для народа законодателем предусмотрены гарантии, устанавливающие приоритет в их землепользовании Аграрное право: Учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова М., 1996. С. 169..

Целевое назначение земель - это установленный правом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Режим их использования определяется совокупностью правил эксплуатации, включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга.

Назначение и режим земель отражаются в землеустроительной и градостроительной документации и не являются неизменными - они систематически пересматриваются государственными органами и органами местного самоуправления.

Категория земель указывается в постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель; в свидетельствах, договорах и иных документах удостоверяющих права на землю; в документах государственного земельного кадастра; в документах государственной регистрации земель, недвижимого имущества.

В отношении каждого вида земель предусматривается полномочный орган, имеющий право перевода земель из одной категории в другую. Нарушение установленной подведомственности из категории в категорию может являться основанием для признания недействительными активов или сделок, для отказа в государственной регистрации прав на землю.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее ЗК РФ)СЗ РФ 2001. № 18. Ст. 986; 2003. № 7. Ст.1022. , землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Эти земли неоднородны. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

С. Липски полагает, что с точки зрения государственного регулирования земельного оборота земли сельскохозяйственного назначения условно можно разделить на следующие группы: земли, используемые в счет земельных долей акционерными обществами, сельскохозяйственными производственными кооперативами и другими организациями в товарном сельскохозяйственном производстве; земли, используемые в счет земельных долей, в частности, в племенных хозяйствах; земли сельскохозяйственного назначения, не разделенные на земельные доли и используемые для товарного сельскохозяйственного производства (например, земли крестьянских хозяйств, подсобных хозяйств несельскохозяйственных предприятий; научно-исследовательских и учебных учреждений сельскохозяйственного профиля); не разделенные на земельные доли земли поселений, используемые для товарного сельскохозяйственного производства и являющиеся резервной территорией для городской застройки и иных целей, не связанных с сельскохозяйственным производством; земли сельскохозяйственного назначения в личных подсобных хозяйствах, садоводческих кооперативах и других хозяйствах населения, производящих сельскохозяйственную продукцию для личного потребления; земли сельскохозяйственного назначения, не используемые в качестве основного средства производства в сельском хозяйстве (в первую очередь леса).

Наиболее важными объектами государственного регулирования в области купли-продажи являются, по мнению автора, сделки с землями первых трех из перечисленных выше групп. Основная задача государственного регулирования земельного оборота - оптимизация сельскохозяйственного землепользования. Заключение сделок должно происходить под контролем государстваЛипски С. О государственном регулировании земель сельскохозяйственного назначения // АПК: Экономика, управление. 2003. № 7. С.13. .

Г.В. Чубуков отмечает, что в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплены шесть принципов, на основе которых разрешается оборот данного вида земель. Во-первых, сохранение целевого использования земельных участков. Во-вторых установление размера общей площади участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории данного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находится в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц. В-третьих, преимущественное право субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов. В-четвертых преимущественное право субъекта Российской Федерации (в установленных случаях - органа местного самоуправления) на покупку доли в праве обще собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. В-пятых установление особенностей предоставления земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, также иностранным юридическим лицам. В-шестых, предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной основе Чубуков Г.В. Земельное право России. Учебник. М., 2003. С.166.

Конституция Российской Федерации закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского, и земельного права.

В Гражданском кодексе Российской Федерации от 8 июля 1996 года № 110 -ФЗ (далее ГК РФ) СЗ РФ 1996. № 34. Ст. 4025.; 1997. № 29. Ст. 1058.; 1999. № 10. Ст. 1011.; 2003. № 8. Ст. 987.; 2004. № 2. Ст. 1123. закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд (ст. 260 - 287). Конкретные же договорные правоотношения с земля сельскохозяйственного назначения формируются с учетом не столько гражданско - правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, то есть являются комплексными.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9