акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для последующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав [7]. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе на основании натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

Таким образом, соответствующие документы, оформляемые для проведения торгов, должны, на наш взгляд, соответствовать требованиям последующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оформлению прав в Едином государственном реестре прав.

Продажа недвижимого имущества должна осуществляться на публичных торгах, проводимых организацией, уполномоченной ФДЦ и органом юстиции [2]. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу -- лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. По смыслу закона для реализации имущества в порядке исполнения судебного акта торги должны проводиться только открытые, в форме аукциона, что исключает какие-либо злоупотребления.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене [2].

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.

П. 11 ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» закрепляет правило о том, что, если имущество (независимо от его вида) не будет реализовано в месячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ - взыскателю. Ранее возможность оставить имущество за собой предоставлялась взыскателю только при невозможности продать с торгов жилой дом [3] либо имущество, являвшееся предметом договора о залоге [2].

Указанный двухмесячный срок исчисляется со дня наложения ареста на имущество. При этом в данный период должны предприниматься действия по продаже имущества должника, а именно: передача его для торговли, организация торгов по недвижимости.

К сожалению, в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» не указано, по какой цене взыскатель может оставить за собой нереализованное имущество (за исключением невозможности реализации предмета залога). Ведь размер оценки влияет на степень удовлетворения требований взыскателя. Представляется, что такая оценка должна производиться в порядке, предусмотренном ст.89 Федерального закона «Об исполнительном производстве», с привлечением специалиста и с участием взыскателя и должника. Если взыскатель и должник не могут прийти к соглашению о цене такого имущества, оставляемого взыскателем за собой, то его цена должна определяться по начальной цене последних торгов.

Кроме того, в ст. 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определен порядок юридического оформления такого действия, как оставление имущества за должником. В гражданском законодательстве нет такого основания для перехода права собственности и его регистрации за новым собственником. Можно порекомендовать оформлять здесь по аналогии с правилами ст.350 ГК договор купли-продажи, подписываемый представителями специализированной организации и взыскателем.

Иногда практика идет путем составления акта о передаче имущества должника взыскателю в связи с невозможностью его реализации. В этом случае такой акт, как правоустанавливающий документ, должен содержать в себе все существенные данные, которые применительно к гражданскому обороту необходимы для сделок с данным видом имущества. Например, акт передачи недвижимого имущества должен содержать фактическую и правовую информацию, которая обязательна в соответствии с ГК для сделок с недвижимым имуществом и их последующей государственной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, акт должен содержать необходимые правовые сведения о том, какие предпринимались меры к реализации арестованного имущества в течение двух месяцев, отпущенных на эти цели.

Если взыскатель откажется оставить за собой имущество должника, не проданное при исполнении исполнительного документа, исполнительный документ возвращается взыскателю [6], что не препятствует новому предъявлению исполнительного документа к взысканию.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество [2]. Поэтому и в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Исковое требование собственника об истребовании имущества у лица, приобретшего спорное имущество в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 2 Федерального закона «Об исполнительном производстве», подлежит удовлетворению в случае, если проданное с торгов имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, поскольку собственник вправе в этом случае истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 2 Федерального закона «Об исполнительном производстве», могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. В случае признания торгов недействительными стороны исполнительного производства возвращаются в прежнее положение.

Особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Особое регулирование порядка обращения взыскания на заложенное имущество связано с необходимостью обеспечения прав залогодержателя в исполнительном производстве, а также соблюдением прав других взыскателей. Залог является одним из основных и древнейших способов обеспечения исполнения обязательств. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» отражен крайне недостаточно, в связи, с чем следует руководствоваться правилами параграфа 3 главы 23 ГК и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со ст.349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда либо нотариально удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя, заключенному после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Поэтому в качестве исполнительного документа, на основании которого может производиться взыскание в отношении заложенного недвижимого имущества, выступает исполнительный лист, выданный судом общей юрисдикции или арбитражным судом.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного движимого имущества происходит также на основании решения суда, если иной порядок не предусмотрен соглашением залогодателя и залогодержателя. На предмет залога, переданный залогодержателю (договор заклада), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. Таким образом, на условиях, определенных в договоре залога движимого имущества, обращение взыскания может производиться и без решения суда соответствующей уполномоченной стороной договора.

Не может производиться обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество и на основании иных исполнительных документов, например, нотариально удостоверенного соглашения об уплате алиментов, постановлений органов административной юрисдикции и т.д.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание [2], производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена реализуемого заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодателя с залогодержателем в остальных случаях.

В соответствии со статьями 349 и 350 ГК при отсутствии соглашения сторон об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества и определении его начальной продажной цены эти вопросы решаются в судебном порядке. Таким образом, у банка имеется материально-правовое основание для рассмотрения спора в суде, а вывод кассационной инстанции о том, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется на стадии исполнительного производства в соответствии с процессуальным законодательством, неправомерен.

Можно привести также ряд положений из Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге [22]. Из положений Обзора следует, что нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в подобных случаях судебные приставы-исполнители должны ставить перед соответствующим судом, вынесшим решение, вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены либо о принесении протеста в порядке надзора.

Так, при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества. Сбербанк России предъявил иск к индивидуальному частному предприятию об обращении взыскания на заложенное оборудование в счет погашения задолженности предприятия по кредитному договору. Установив обоснованность иска и учитывая, что предметом договора о залоге выступало имущество, стоимость которого значительно превышала размер предъявленных залогодержателем требований, арбитражный суд указал в решении, что взыскание производится за счет заложенного имущества в пределах установленной судом суммы долга. При изложении резолютивной части решения судом не учтены требования п.3 ст.350 ГК, согласно которому в решении суда об обращении взыскания на предмет залога должна быть определена начальная продажная цена заложенного имущества. В подобных случаях арбитражным судам необходимо учитывать, что нарушение требований п.3 ст.350 ГК может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10