Критерий «закрытости» аукционов и конкурсов согласно ст. 448 ГК следует понимать как избирательный подход к кругу лиц, допускаемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица.

Закрытыми, следует признать и публичные торги, проводимые в так называемых закрытых административно-территориальных образованиях. На таких торгах имеют право участвовать, а точнее, смогут принять участие и приобрести имущество только граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории данного закрытого административно-территориального образования, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории (п. 2 ст. 8 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании»). Участие других граждан и юридических лиц в совершении сделок с недвижимым имуществом допускается по решению органа местного самоуправления данного образования, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятие и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.

Учитывая большое значение недвижимости в гражданском обороте, ГК закрепляет ряд особенностей правового режима недвижимого имущества:

1. право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК);

2. обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3. право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551 ГК);

4. установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК); распоряжение государственного и муниципального предприятия принадлежащим им недвижимым имуществом (ст295 ГК);

5. действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Если продается или сдается только земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК).

1.5.1 Порядок организации и проведения публичных торгов

Во всех случаях обращения взыскания на недвижимое имущество должника реализация этого имущества производится путем продажи с публичных торгов.

Новым в реализации имущества стало правило о том, что сам судебный пристав-исполнитель не вправе продавать имущество должника. В соответствии с п. 1 ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» правом проведения торгов недвижимым имуществом наделены только специализированные организации.

В соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 19.08.2002 г. №260, правом на реализацию арестованного имущества должников, в том числе недвижимости, наделено Государственное учреждение при Правительстве РФ - Российский Фонд Федерального имущества (далее - РФФИ). Статус специализированной определяется путем аккредитации организации при РФФИ. Сам же процесс торгов происходит на основании договора-поручения, заключаемого между территориальным органом РФФИ (СМО РФФИ) и специализированной организацией.

Обязательным действием, совершаемым судебным приставом-исполнителем при подготовке торгов, является принятие судебным приставом-исполнителем постановления «о назначении специализированной организации и передаче на реализацию», а также направление в адрес СМО РФФИ заявки на проведение торгов с указанием рыночной стоимости арестованной недвижимости, выставляемой на торги. После чего осуществляется передача арестованного имущества в натуре путем составления акта приема-передачи между судебным приставом-исполнителем и специализированной организацией.

Одной из особенностей договора продажи недвижимости является придание существенного значения таким его условиям, как предмет и цена. Поэтому в заявке должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). Заявка также обязательно должна содержать стартовую цену реализуемого имущесгва, определяемую в соответствии с требованием ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве». В ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» определен обязательный перечень документов, прилагаемых судебным приставом-исполнителем к заявке, это:

Копия исполнительного документа.

Копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем.

Документы, характеризующие объект недвижимости.

Копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Копии исполнительного документа и акта о наложении ареста на имущество снимаются судебным приставом-исполнителем с подлинных документов и заверяются подписью судебного пристава-исполнителя и печатью подразделения судебных приставов.

К документам, характеризующим объект недвижимости, относятся как правоустанавливающие документы (различные виды гражданско-правовых договоров на приобретение имущества, свидетельство о праве собственности и др.), так и документы, содержащие технические характеристики строения (технический паспорт, паспорт на здание, справки БТИ и т.п.).

Указанные правоустанавливающие документы могут быть истребованы судебным приставом-исполнителем непосредственно у должника или в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Это относится и к документам, содержащим технические характеристики строений. По смыслу п. 3 ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» указанные документы должны быть предоставлены в подлинниках.

К документам, которые подтверждают право пользования земельным участком или право собственности на него, относятся акты о землеотводе, свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю, свидетельство о праве срочного пользования на землю, свидетельство о праве пожизненного (наследуемого) владения на землю. Указанные документы могут быть истребованы судебным приставом-исполнителем как непосредственно у должника, так и в соответствующих комитетах по земельным ресурсам и землеустройству и предоставляются в виде копий. Документы, подтверждающие право пользования земельным участком или право собственности на него, предоставляются в случае продажи отдельно стоящего здания.

При продаже права на объект незавершенного строительства также дополнительно прилагаются:

Копия решения об отводе земельного участка (она истребуется непосредственно у должника или в органах по земельным ресурсам).

Копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство, которая может быть истребована как непосредственно у должника, так и в органах местного самоуправления в архитектурной службе.

По смыслу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в заявке о проведении торгов недвижимым имуществом судебный пристав-исполнитель должен указать форму проведения торгов.

Одной из самых серьезных проблем, приводящей к невозможности реализации недвижимого имущества, является отсутствие государственной регистрации права собственности должника.

В приложении к Информационному письму Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведен пример вынесенного судом решения, касающегося вопроса реализации с торгов незавершенного строительством объекта. Принципиально важным в данном случае является вывод суда: объект не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

Реализация арестованного имущества является мерой принудительного исполнения, и осуществляется она судебным приставом-исполнителем на основании федерального закона от лица государства, независимо от желания и воли должника, то есть носит публичный характер.

Как уже отмечено выше, если должник в добровольном порядке не подал заявления и не зарегистрировал свои права, то именно судебный пристав-исполнитель наделен полномочиями и обязан сам зарегистрировать права должника, поскольку без таковой регистрации невозможно проведение торгов.

Кроме того, иногда у судебного пристава-исполнителя на стадии передачи арестованного недвижимого имущества на реализацию возникают сложности с квалификацией (гражданско-правовой оценкой) представленных правоустанавливающих документов.

Так, согласно ст. 554 ГК, в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, для реализации имущества, переданного по заявке необходим один из следующих правоустанавливающих документов:

· договор купли-продажи или иная сделка в отношении недвижимого имущества, совершенная в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, или;

· акт (свидетельство) о приватизации нежилого помещения, совершенное в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения, или;

· вступившее в законную силу судебное решение, или;

· акт (свидетельство) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, или;

· иной акт передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Согласно п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г., в числе документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть представлены документы, содержащие описание помещения, в том числе и планы (технические паспорты) недвижимого имущества, удостоверенные соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

По заявке на реализацию арестованного недвижимого имущества в рамках сводного исполнительного производства о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» от СМО РФФИ были получены следующие возражения: копии паспортов на производственные здания корпусов, приложенные к заявке, являются внутризаводской, ведомственной документацией и для регистрации права собственности и перехода права собственности в Учреждение юстиции на территории Новосибирской области приняты быть не могут.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Так по исполнительному производству о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» для реализации имущества, переданного по заявке, специализированная организация - СМО РФФИ истребовала от судебного пристава-исполнителя следующие документы:

· распоряжение Комитета государственного имущества о закреплении корпусов цеха №5 за ФГУП «Куйбышевский химический завод» на праве хозяйственного ведения (оперативного управления);

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9