Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности. Ранее действовавший Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99. предоставлял нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи и собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Жилищный кодекс РФ, как и ГК РФ, не предусматривает возможности обмена жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма. Возможность обмена жилых помещений членами кооперативов, не полностью выплативших пай, регулируется уставами кооперативов Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. - 8-е изд., испр. [Текст] / Отв. ред. Исаков В.Б. - М. Юрайт-Издат. 2007. - С. 108..

К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной. Кроме положений ЖК РФ договор обмена жилыми помещениями регулируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. № 12 в части, не противоречащей ЖК РФ Советская юстиция. - 1967. - № 6. - С. 12.. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15. впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории России, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ. Объектом обмена могут быть любые жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, а сторонами наниматели и члены их семьи. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Договор обмена может быть двусторонним или многосторонним. Норма ч. 3 ст. 72 ЖК РФ предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст] - М. Юрайт-Издат. 2005. - С. 265.. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961-1993 - М. Юридическая литература. 1994. - С. 65.).

Наиболее типичные спорные ситуации, возникающие при принудительном обмене жилья, занимаемого по договору социального найма, иллюстрируют примеры из судебной практики. Вот один из них. Гражданин М. с дочерью С. занимали трехкомнатную квартиру размером 41 кв. м. Дочь обратилась в суд с иском о принудительном обмене квартиры, ссылаясь на конфликтные отношения со своим отцом М.

В ходе судебного разбирательства истица настаивала на закреплении за ней однокомнатной квартиры по ул. Мира, а за отцом - однокомнатной квартиры по ул. Пархоменко. Ответчик предлагал свои варианты обмена. Народный суд удовлетворил исковые требования истицы по предложенному ею варианту и закрепил за ней квартиру в доме по ул. Мира, а за ответчиком квартиру, расположенную в доме на ул. Пархоменко.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда это решение оставила без изменения. Президиум Волгоградского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. В частности, как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. "О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" Бюллетень Верховного Суда СССР. - 1984. - № 1. - С. 33. и в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961-1993 - М. Юридическая литература. 1994. - С. 65., следует учитывать обстоятельства, препятствующие упомянутым лицам в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Эти положения не были учтены надлежащим образом при разрешении спора.

Президиум Волгоградского областного суда указал, что суд первой инстанции согласился с доводами истицы (1960 г. рождения), заявившей в судебном заседании, что все варианты, предложенные ответчиком (их было четыре), ее не устраивают, ущемляют ее интересы, так как квартиры находятся не в центре города. При этом аналогичные доводы ответчика суд посчитал неосновательными. Такой различный подход к оценке доводов сторон противоречит упомянутым разъяснениям Пленума Верховного Суда СССР и Верховного Суда РСФСР. Предлагаемая М. однокомнатная квартира в доме по ул. Пархоменко имеет жилую площадь 17,6 кв. м. Это - существенное обстоятельство, с учетом того что в обмениваемой квартире на долю ответчика приходится 20,5 кв. м. Судом не проверены и не получили надлежащей оценки доводы ответчика о том, что предлагаемая для обмена квартира по ул. Пархоменко расположена в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение, не имеет телефона, что для него крайне важно с учетом его возраста и состояния здоровья (он 1920 г. рождения, участник Великой Отечественной войны, ветеран труда).

Отвергая варианты обмена, представленные ответчиком, суд в качестве одного из доводов указал на то, что предлагаемая жилая площадь удалена от места работы истицы - больницы скорой помощи. Между тем, по утверждению ответчика, истица работала не в больнице скорой помощи (к надзорной жалобе им приложена соответствующая справка), а в областной клинической больнице и каждая из квартир, предложенных им как вариантов обмена, находится близко от ее места работы. Вынося решение о переселении ответчика в порядке обмена в квартиру по ул. Пархоменко, занимаемую Ш., суд не привлек последнего к участию в деле, не располагал его заявлением о согласии на обмен, не истребовал соответствующие документы, свидетельствующие о том, что Ш. - наниматель этой квартиры; не истребовал данных о самой квартире.

При таком положении, принятые по делу судебные постановления нельзя принять законными и обоснованными, а поэтому они подлежат отмене (постановление президиума Волгоградского областного суда "При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении" Бюллетень Верховного Суда РСФСР. - 1987. - № 6. - С. 6..

Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. № 5 "О беспрепятственном обмене жилых помещений" Ведомственное приложение к "Российской газете" - 1996. - 28 сентября; Грушевая Е., Стриженко Г. Новый жилищный кодекс [Текст] // Законность. - 2005. - № 5. - С. 28. предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях этих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств. Данное положение подлежит применению вопреки ч. 5 ст. 72 ЖК РФ как имеющее приоритет над внутренним законодательством (ст. 9 ЖК РФ) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Под общ. ред. Федосеева Н.В. - М. Консалтбанкир. 2006. - С. 186..

При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ч. 1 ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора Кодекс не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи. Поскольку не предусмотрено иное, постольку речь идет о простой письменной форме договора об обмене жилыми помещениями Мозымова Е.Н. Какой закон необходимо применять к Жилищным отношениям, чтобы правомерно защитить права граждан? [Текст] // Юрист. - 2006. - № 1. - С. 26..

Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 ст. 74 Жилищного кодекса необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается. Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12