У ч. 2 ст. 93 ЗК передбачено, що земельні ділянки можуть надаватися в оренду громадянам і юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Отже всі вказані суб'єкти права визнаються орендарями земельних ділянок. Поряд з цим нова редакція Закону "о оренді землі" трохи інакше позначає круг суб'єктів - орендарів землі. Так, згідно ч. 2 ст. 5 цього Закону орендарями земельних ділянок можуть бути: районні, обласні Київська і Севастопольська міські державні адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України: сільські, селищні, міські, районні і обласні ради і Верховна Рада Автономної Республіки Крим; громадяни і юридичні особи України іноземні громадяни і особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання і організації, а також іноземні держави. Таким чином, спеціальний закон декілька ширше трактує склад суб'єктів - орендарів земельних ділянок, що вимагає внесення відповідних змін і доповнень в ЗК.

Важливими для регулювання права оренди є умови його переходу до інших осіб. Згідно ст. 7 орендного закону право на оренду земельної ділянки після смерті фізичної особи орендаря переходить до його спадкоємців, якщо договором не передбачене інше а в разі їх відмови або відсутності таких до осіб, які використовували цю ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями землі. Це правонаступництво в стосунках оренди землі має місце за умови, що воно не протіворечит вимогам ЗК і Закону "о оренді землі".

Своєрідним випадком переходу права оренди земельної ділянки до інших осіб є суборенда. Так, ч. 4 ст. 93 ЗК передбачає, що орендована земельна ділянка або його частина може з відома орендодавця надаватися орендарем у володіння і користування іншій особі (суборенда). Отже суборенда є різновидом орендного землекористування і є переуступанням орендарем права володіння і користування земельною ділянкою суборендареві.

В той же час Закон "о оренді землі" декілька деталізує суборендне землекористування. Стаття 8 орендного закону встановлює вимогу передачі орендарем земельної ділянки або його частини в суборенду без зміни цільового призначення якщо це передбачено договором оренди або з письмової згоди орендодавця. Якщо впродовж одного місяця орендодавець не направить письмового повідомлення про свою згоду або відмову, орендована земельна ділянка або його частина можуть бути передані орендарем в суборенду.

Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності і їх структурних підрозділів, забороняється. В той же час орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися правами користування ділянками землі, що належать ним, шляхом висновку між ними договорів суборенди відповідних ділянок якщо це передбачено договором оренди або по письмовій згоді орендодавця.

Істотною новелою в Законне "о оренді землі" є регламентація переважного права орендаря на придбання орендованої земельної ділянки у власність. Так, згідно ст. 9 даного Закону орендар який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, володіє переважним правом на його придбання у власність в разі продажу цієї ділянки, за умови, що він сплатить ціну, за яку він продасться а при продажі по конкурсу або на аукціоні - якщо запропонована ним ціна є рівною найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу або аукціону. В цілях забезпечення права на переважну покупку орендованої земельної ділянки закон покладає на орендодавця обов'язок у письмовій формі повідомити орендаря про намір продати третій особі земельну ділянку з вказівкою його ціни і інших умов, на яких він продається.

Орендне землекористування регламентується не лише ЗК і спеціальним законом, але і договором, що укладається між орендодавцем і орендарем земельної ділянки, якій цілком присвячений розділ II Закону "о оренді землі". У нім приводиться визначення договору оренди землі закріплюються його необхідні умови і інші обов'язкові вимоги, а також передбачається лад його висновки, без яких договір не може володіти юридичною силою.

Згідно ст. 13 акцій цього Закону договір оренди землі -- це угода, по якій орендодавець зобов'язався за плату зрадити орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний термін а орендар зобов'язався використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору і вимог земельного законодавства. Приведене визначення договору оренди землі значно відрізняється від його передування легального визначення.

Закон, що діє, пред'являє і певні вимоги до оформлення договору оренди землі. Так, згідно ст. 14 Закону "о оренді землі" договір оренди земельної ділянки полягає у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін договору може бути засвідчений нотаріально. Нотаріальне посвідчення договору здійснюється по місцю розташування земельної ділянки і повинне відповідати Типовій формі договору оренди землі, що затверджується Кабінетом Міністрів України. При цьому слід мати на увазі, що відповідно до ч. 2 Завершальних положень вказаного закону на уряд покладений обов'язок протягом місячного терміну з дня його набирання чинності розробити і затвердити нову Типову форму договору оренди землі. Типова форма договору оренди земельної частки (паю) затверджена наказом Держкомзему України від 17 січня 2000 р. № 5'.

Найбільший інтерес представляє вміст договору оренди землі, що складається з цілого ряду обов'язкових умов. Згідно ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди з вказівкою місця розташування і розміру земельної ділянки; термін дії договору; орендна плата з визначенням її розміру і форм платежу, термінів і ладу внесення, умов перегляду і відповідальності за несвоєвременноє внесення; основне цільове призначення і умови використання орендованої земельної ділянки; умови збереження достатку об'єкту оренди тобто якості земляною ділянки; умови і терміни передачі земельної ділянки орендареві; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження по використанню ділянки; визначення сторони договору яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкту оренди або його частини; умови і межі юридичної відповідальності сторін договору за невиконання або неналежне виконання його положень. Відсутність в договорі хоч би однієї з його істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди землі, а також для визнання його недійсним у встановленому законом ладі

З відома сторін договору в його вміст можуть бути включені і інші умови, наприклад, про якісний достаток земельних угідь, що передаються в оренду; про лад виконання сторонами своїх зобов'язань і страхування рисок; про відшкодування витрат, направлених на поліпшення якості об'єкту оренди його охорону і підвищення якості навколишнього природного середовища; про умови, що ваблять внесення змін до договору і тому подібне. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору оренди не можуть перечити вимогам закону. Окрім цього невід'ємними частинами договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, що передається в оренду; кадастровий план ділянки з відображенням обмежень і обтяженні по його використанню і встановлених земельних сервітутів; акт визначення кордонів земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт прийома-передачи ділянки в оренду; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.

Даний закон детально регламентує лад укладення договору оренди землі. Згідно ст. 16 Закону "о оренді землі" особа, що бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності подасть у відповідний орган виконавчої влади або орган місцевої самоврядності по місцю розташування земельної ділянки заяву або клопотання, розгляд яких здійснюється в порядку і в терміни, встановлені ЗК. В разі вступу два або більш за заяви (клопотань) про оренду однієї і тієї ж ділянки, що знаходиться в державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади або місцевої самоврядності проводять конкурс або аукціон з придбання права оренди земельної ділянки якщо законом не передбачений інший лад придбання цього права.

В разі згоди орендодавця на передачу земельної ділянки в оренду або за результатами конкурсу (аукціону) сторони укладають договір про оренду землі з дотриманням вимог закону. Передача в оренду земельної ділянки, кордони якої визначені в натурі (на місцевості) без зміни його цільового призначення здійснюється без розробки проекту відведення. В разі зміни цільового призначення земельної ділянки його надання в оренду здійснюється за проектом відведення в ладі, встановленому законом.

По своїх термінах орендне землекористування може бути короткостроковим і довгостроковим. Відповідно до ч. 3 ст. 93 ЗК короткострокова оренда земельної ділянки не може перевищувати 5 років, а довгострокова -- не може бути більше 50 років. Конкретні терміни короткострокової або довгострокової оренди земельних ділянок визначаються сторонами і закріплюються в договорі.

В той же час законом передбачено, що при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва термін дії договору оренди земельних ділянок визначається з врахуванням періоду ротації основної сівозміни відповідно до проекту землеустрою. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, розташованих у межах гірського відведення, наданого для розробки родовищ нафти або газу, термін дії договору оренди земельних ділянок визначається з врахуванням термінів початку будівництва бурових і виробничих споруд пов'язаних з їх експлуатацією на орендованій ділянці або його частині. Але у будь-якому випадку терміни оренди землі не можуть перевищувати встановлені граничні терміни відповідних видів землекористування на орендній основі.

Згідно вимогам ст. 18 Закону "05 оренді землі" договір оренди землі набирає чинності після його державною регістрації, а ст. 20 передбачає, що державна реєстрація договорів оренди землі здійснюється в ладі, встановленому законом. Проте до прийняття і введення такого закону в дію реєстрація договорів оренди землі здійснюється відповідно до вимог підзаконних актів.

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю стягується відповідно до закону. Відомо, що таким законом є Закон України від 3 липня 1992 р. "Про плату за землю" (у редакції Закону від 19 вересня 1996 р.)', згідно якому плата за використання землі здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати. Проте для внесення плати за орендовані земельні ділянки в цьому законі передбачено виключення, відповідно до якого орендна плата за землю регулюється Законом "о оренді землі".

У ст. 21 Закону "о оренді землі" орендна плата визначається як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і терміни внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін в договорі оренди землі. Річна орендна плата за оренду земельних ділянок державної і комунальної власності поступає до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується згідно закону і не може перевищувати 10% їх нормативної грошової оцінки. В разі визначення орендаря на основі конкурсу може бути встановлений вищий розмір орендної плати. В разі визнання в судовому ладі договору оренди недействітельним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний термін оренди землі орендареві не повертається.

Закон "о оренді землі" передбачає і форми внесення орендної плати за орендовані земельні ділянки. Згідно ст. 22 Закони вона може вноситися в грошовій, натуральній і відробітковій (надання послуг орендодавцеві) формах. Сторонам надається право передбачати в договорі різне поєднання приведених форм орендної плати. Проте орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності вноситься виключно в грошовій формі . Внесення орендної плати оформляється письмово за винятком випадків перерахування грошей через фінансові установи.

Договір суборенди земельної ділянки є похідним від договору оренди землі, у зв'язку з чим йому властиві умови і вимоги основного договору. Так, умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди землі і не перечити йому. Термін дії договору суборенди земельної ділянки не може перевищувати терміну дії договору оренди землі. В разі припинення договору оренди землі дія договору суборенди земельної ділянки також припиняється. Як для договору оренди землі так і для договору суборенди земельної ділянки обов'язковою є вимога про їх обов'язкову державну реєстрацію, а за згодою сторін -- і нотаріальне посвідчення. Плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності не може перевищувати суму орендної плати за землю за основним договором. Приведені вимоги закону свідчать про те, що умови субарендного землекористування визначаються не лише безпосереднім в даному випадку вторинним орендодавцем, але і власником землі, що передбачив умови використання земельної ділянки в первинному договорі оренди землі.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5