Продолжающийся юридический «отрыв» земельного участка от здания, «расслоение» здания на ряд самостоятельных подобъектов повлекли еще более значительные отступления от классического построения недвижимости. Закон о регистрации прав не только не внес в статику и динамику недвижимости стабильность, напротив, вольно или невольно возвел констатирующий фактор регистрации прав и сделок в конституирующий ранг "определителя" правовой судьбы объекта. Потребуется еще значительное время для стабилизации теории и практики оборота недвижимых вещей, выработки модельных конструкций и методик. Представляется, что одной из исходных точек такой стабилизации должно стать определение системной сущности строений и места их в системе объектов недвижимости.

Возведенное на участке земли строение существенно преобразует первоначальную недвижимость, значительно повышает, а в определенных случаях, например при самовольной постройке, требующей сноса, понижает ее исходную экономическую ценность. Строение, исторически представляющееся определенного рода изменением поверхности земельного участка, с течением времени естественным образом становится юридически автономным, но продолжает тем не менее рассматриваться правом в известном единстве с землей и с применением общих юридических конструкций, достаточно полно обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере.

В последнее десятилетие здания и сооружения (наряду с земельными участками под ними) - наиболее широко распространенные в экономическом обороте недвижимые вещи. Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения, значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-юридической!) связи «строение - земельный участок». Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем.

Судебная практика в рассматриваемый период также отличается отсутствием стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел. Зачастую суды подменяют понятие «недвижимое имущество» понятием «капитальность сооружения», существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т.д.).101

Цивилистическая мысль не осталась в стороне от актуальной проблематики. Не ограничиваясь комментариями норм ГК РФ о недвижимости, Закона о регистрации прав, авторы обращаются к фундаментальным основам сущности и оборота недвижимых вещей. В литературе появляются доктринальные публикации как общего порядка, так и посвященные непосредственно правовому двуединству строения и земельного участка. В упомянутых исследованиях правоведы подробнейшим образом подвергли анализу не только сущностные гражданско-правовые аспекты строений как недвижимых вещей, но и не оставили без внимания существенный публично-правовой срез данных объектов гражданских прав. Имеются в виду практически значимые моменты градостроительных и природоохранных правил, технических, строительных норм и правил, бесспорно, весьма важных в рассматриваемой теме. Подчеркивая значимость именно зданий и сооружений, авторы лишь поверхностно обращались к взаимосвязи объектов недвижимости, связи, охватывающей порой три, а то и четыре системных уровня недвижимых объектов (например, земельный участок - имущественный комплекс - здание - жилое (нежилое) помещение). Несистемное понимание проблематики влечет и несистемное ее решение. Строения, действительно являясь максимально вовлеченными в имущественный оборот, подвергаются доктринальному исследованию с минимальным учетом системного их состояния. В лучшем случае рассматриваются связи «земельный участок - строение», «строение - помещение в нем». Предлагая определение зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества, И.Д. Кузьмина полагает, что "здания и сооружения - это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности". Данная дефиниция, несмотря на некоторый "сниповский" оттенок, вероятно, весьма точно выражает материальную сущность строений, однако в данном определении отсутствует второй указанный в ГК РФ признак: неперемещаемость объекта, причем не только физического, но и юридического свойства. А именно этот признак является наиболее системообразующим.

По упомянутым выше причинам настоящая работа предполагает возможным и даже целесообразным подвергать анализу собственно здание или строение как объект

недвижимого имущества лишь под определенным ракурсом, уделив в дальнейшем пристальное внимание системным свойствам и связям строения, ставшего в новейшей гражданско-правовой практике центром структуры объектов недвижимого

101. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2003 г. N Ф08-187/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 ноября 2002 г. N А13-3770/02-12.

имущества. Основная задача настоящей работы заключается в достаточно глубоком исследовании отдельных объектов недвижимости и их связей.

К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений законодательством отнесены также имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения. Данным объектам недвижимого имущества посвящено значительное число научных и научно-практических произведений, в которых достаточно глубоко и подробно раскрыты содержание и понятия данных объектов недвижимости. Ввиду этого целесообразно остановиться лишь на тех системных особенностях упомянутых недвижимостей, которые обусловлены структурными связями с иными подобными объектами.

Помещения, жилые и нежилые.

Одним из объектов недвижимости является помещение. Согласно ст. 1 Федерального закона «О товариществах собст-венников жилья»1102 Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2963.02 под помещением понимается единица комплекса недви-жимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зда-нием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муници-пальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных час-тей физическими границами, не имеющими разрывов»1103 Зинченко С. О правовом режиме нежилых помещений /С. Зинченко, Лапач В., Газарьян Б. //Информационно-справочная система «Кодекс».

104. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000, С. 15303.

Помещения, жилые и нежилые, утверждены гражданским законодательством в качестве «простейших», не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества.104 Изначально ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «деления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав

физическую часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится полное и всестороннее исследование вещных прав на данный объект.105 Задача предстоящего анализа жилых и нежилых помещений состоит в выявлении структурного положения данных объектов в системе недвижимостей, наличия свойств, в том числе системных, собственно недвижимой вещи. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе - соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном "сосуществовании" или невозможности такого "сосуществования" здания и помещения в нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в системе объектов гражданских прав.

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижи-мостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости1105. Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).

106 Витрянский В.В. Договор аренды: и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - С. 191. 06. Нельзя не согласиться с выводами ав-тора о недопустимости безусловного распространения правового режи-ма здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу зако-на, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение - проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, «которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья»1107 Потяркин Д. Раздел жилого помещения /Д. Потяркин //Законность. - 1999. - № 8. - С. 46. 07.

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости.108

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18