Так, согласно ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 3 установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в комментируемую статью добавлен п. 3, установивший дополнительные ограничения обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятия судом решения об обращении взыскания на такой земельный участок его реализация откладывается как минимум до полного истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное правило позволяет залогодателю сохранить у себя продукцию, которую он рассчитывает получить с земельного участка и в получение которой были вложены определенные силы и средства. В противном случае залогодатель может потерять как заложенный земельный участок, так и продукцию, которая заложена не была.

Для избежания толкования сроков окончания сельскохозяйственных работ законодатель определил 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, как дату, до которой реализация заложенного имущества не допускается. Более того, стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке иную дату.

В завершении рассмотрения вопроса отметим, что следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин в решении об обращении взыскания на земельный участок из числа земель сельскохозяйственного назначения вправе отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать следующие выводы.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. При этом существенной особенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, что последние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами как субъектов Российской Федерации, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то согласно статье 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Глава 3. Проблемные вопросы ипотеки земельных участков и пути их решения

3.1 Проблемные вопросы ипотеки земельных участков

Одной из проблем ипотеки является проблема следования земельного участка при ипотеке расположенного на нем здания или сооружения. Частично эта проблема была разрешена в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда от 28 января 2005 г. «Обзор практики рассмотрения Арбитражными судами споров связанных с договором об ипотеке».

На сегодняшний день также существует проблемы залога земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые законные требования, что соответствует международной практике.

Нужно отметить, что ранее в Государственную Думу вносились законопроекты, которыми планировалось ограничить круг потенциальных залогодержателей, а также перечень сделок, исполнение денежных обязательств по которым могло быть обеспечено ипотекой. Например, во внесенном в 2001 г. проекте федерального закона «Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения» обременение земельного участка ипотекой предполагалось исключительно в пользу банков. Таким образом, предлагалось существенно сузить как круг потенциальных залогодержателей (только банки), так и круг сделок, обязательства по которым могут обеспечиваться ипотекой (только кредитные договоры).

Такое сужение перечня сделок, исполнение обязательств по которым может быть обеспечено ипотекой, нежелательным по следующим причинам:

Во-первых, зачастую собственник приобретаемой недвижимости финансирует свою покупку при помощи ипотеки, закладывая приобретаемую недвижимость продавцу до того момента, когда все платежи за приобретаемую недвижимость не будут выплачены. Представляется нецелесообразным запрещать такой механизм финансирования покупки земельных участков.

Во-вторых, в некоторых случаях собственнику недвижимости проще или выгоднее не получать кредит, а получить заем от некредитной организации (например, от фондов поддержки сельского развития или от кредитных кооперативов). Таким образом, давая возможность некредитным организациям выдавать займы под залог сельскохозяйственных земель, мы расширяем источники финансирования сельского товаропроизводителя и увеличиваем конкуренцию на финансовых рынках, что в конечном итоге способствует снижению процентных ставок. В-третьих, существует ряд иных сделок, объемы финансирования по которым могут быть весьма существенными. И, конечно, здесь не должны быть закрыты возможности для обеспечения таких обязательств ипотекой.

Как можно увидеть из примеров, потенциальным залогодержателем может быть: во-первых, любое физическое лицо (например, если продавец-гражданин продает свой земельный участок в рассрочку); во-вторых, банк (если выдает кредит, обеспеченный ипотекой); в-третьих, любое юридическое лицо (например, кредитный кооператив выдает заем под залог земельного участка).

Следует отметить, что в хозяйственной практике могут возникнуть различные ситуации, когда нужно будет надежно обеспечить исполнение денежного обязательства. Именно поэтому мы полагаем, что не следует сужать перечень обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой.

В ряде законопроектов предлагается не только ограничить перечень обеспечиваемых ипотекой требований лишь кредитными договорами, но и установить исчерпывающий перечень целей, на которые могут выдаваться кредиты под залог сельскохозяйственных угодий.

Такое ограничение представляется нецелесообразным, поскольку оно ограничивает возможности заинтересованных лиц по привлечению кредитов на развитие несельскохозяйственных направлений бизнеса, что вряд ли оправданно. В то же время представляется верным предусмотреть перечень целей, при выдаче кредитов на которые государство субсидирует процентную ставку. При этом процентная ставка по таким кредитам должна субсидироваться вне зависимости от того, обеспечен ли такой кредит ипотекой или нет.

Предмет залога должен быть надежным.

Необходимо изменить редакцию пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ, согласно которому фонд перераспределения земель формируется, в частности, за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при принудительном изъятии земельного участка. В сочетании со ст. 44 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 6 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этот пункт позволяет сделать вывод, что земельный участок в результате изъятия не выставляется на торги, как это предусмотрено ст. 286 ГК РФ, поскольку в случае выставления земельного участка на торги он достается покупателю, предложившему наивысшую цену. Таким образом, пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ противоречит ст. 286 ГК РФ. Одновременно следует конкретизировать соответствующие правовые нормы ГК РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Норма пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ существенно снижает привлекательность земельного участка как предмета залога. Кроме того, реализация на торгах предмета залога лицу, которое его намерено использовать, - более рациональное решение, чем зачисление земельного участка в фонд перераспределения. Мы считаем правильным, если собственнику будет выплачиваться стоимость его земельного участка за вычетом расходов на его реализацию и за вычетом суммы реального ущерба, который он нанес земле и иным объектам окружающей природной среды. Такой подход будет справедливым, а наказание правонарушителю - соразмерным причиненному им ущербу. Если из стоимости земельного участка причитались платежи третьим лицам (залог), то эти лица получают удовлетворение требований из средств, полученных на торгах.

Залогодержатель должен быть уверен в надежности записи в реестре прав на недвижимое имущество. Однако согласно действующему законодательству сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Это существенный риск для потенциального залогодержателя, так как он будет вынужден проверять, соблюдена ли процедура уведомления. В случае нарушения преимущественного права покупки лицо, чье право нарушено, должно иметь возможность в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из наличия детальной правовой регламентации залога недвижимости (а земельные участки являются недвижимым имуществом, и данное законодательство в полной мере распространяется и на земельные участки), представляется нецелесообразным принятие отдельного федерального закона об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятия такого отдельного закона с неизбежностью встанет вопрос о формулировании его общих положений. В том числе возникнет необходимость продублировать в таком законе те положения, которые в настоящее время уже закреплены в законодательстве.

Анализ ранее внесенных в Государственную Думу проектов федеральных законов об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения показывает, что они в значительной степени регулируют те вопросы, которые к моменту внесения законопроектов уже были урегулированы.

Дублирование в разных федеральных законах одних и тех же правовых норм является крайне нежелательным и чревато неблагоприятными последствиями. В частности, есть опасность того, что в случае последующих изменений в законодательстве поправки будут внесены в один закон и не будут внесены в другой. То же самое может произойти, если в одном законе правовая норма будет отменена, в другом останется без изменений. При внесении изменений в законы вероятность возникновения таких недочетов очень велика. Например, в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» из ст. 3 были исключены положения, согласно которым иностранцы не могут быть собственниками земельных долей. Однако из п. 1 ст. 5 этого же Закона видно, что даже в новой редакции владение иностранцем долей в праве общей собственности даже после внесения изменений может рассматриваться как незаконное. Согласно этой статье иностранцы по-прежнему должны продать свою долю в праве общей собственности на землю, если они таковой владеют. Таким образом, есть опасность появления в будущем противоречий в законодательстве.

Вторым моментом, который необходимо учитывать, является то, что регулирование вопросов ипотеки и регулирование ипотечного кредитования - это два разных вопроса.

Ипотека - это одно из обеспечений обязательств (наряду с неустойкой, штрафом, поручительством и т.д.). Ипотекой может обеспечиваться любое денежное требование, не обязательно кредит. Залогодателем также может быть любое лицо, не обязательно должник по кредитному и какому бы то ни было иному договору.

Кредитование - это деятельность кредитных учреждений по выдаче денежных средств в кредит заемщикам. Кредиты могут быть обеспечены гарантией, поручительством, ипотекой, залогом движимого имущества и т.п., но в принципе могут быть и ничем не обеспечены. Выдача кредитов осуществляется на основании кредитных договоров.

Таким образом, когда мы говорим об ипотечном кредитовании, речь может идти одновременно о множестве различных правоотношений, которые переплетаются между собой. Причем каждая группа правоотношений должна регулироваться соответствующим законодательством:

вопросы ипотеки регулируются гражданским законодательством об обеспечении обязательств (прежде всего глава 23 ГК РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

деятельность банков и иных кредитных учреждений - законодательством о банках и банковской деятельности;

кредитный договор - гражданским законодательством о займе и кредите (глава 42 ГК РФ);

страхование заложенного имущества - законодательством о страховании.

3.2 Возможные пути решения проблемных вопросов ипотеки земельных участков

Институт ипотеки, обретший более менее реальные и конкретные черты в российском законодательстве, начиная с 1998 года с принятием Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», безусловно, имеет огромное практическое значение, поскольку без реально «работающей» ипотеки невозможно нормальное функционирование многих экономических институтов.

Основными нормативными актами, регулирующими правоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: упомянутый Закон РФ «Об ипотеке», Гражданский кодекс РФ, а также Закон РФ «О залоге» 1992 года, в той части, которая не противоречит первым двум законам.

Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке, связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Земельный кодекс РФ.

При этом внутренние противоречия упомянутых законов, равно как и противоречия, существующие между ними, во многом определяют те проблемы, которые возникают в практике применения ипотечного законодательства.

Исходя из вышеизложенного целесообразно устранять препятствия для нормального функционирования ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий путем внесения изменений и дополнений в действующие федеральные законы, но не путем принятия отдельного закона.

Резюмируя названные выше препятствия для нормального функционирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и предложения по совершенствованию законодательства, можно сделать следующие выводы:

большинство сельскохозяйственных коммерческих организаций использует земельные участки на праве аренды. Полагаем, что право аренды сельскохозяйственных угодий - не самое лучшее и не самое надежное обеспечение обязательства. Тем не менее его можно использовать за неимением лучшего. В этой связи следует облегчить процедуру залога права аренды, исключив из законодательства нормы об обязательном уведомлении собственника земли о залоге права аренды.

должна быть исключена возможность безвозмездного изъятия государством земельных участков в случае их неиспользования или использования с нарушением законодательства. Это повысит привлекательность земельных участков как предмета залога.

с той же целью должна быть отменена норма о ничтожности сделки по продаже земельного участка, совершенной с нарушением преимущественного права покупки (п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Заключение

Развитие рыночных отношений, привлечение инвестиций в промышленность, строительство, сельское хозяйство невозможны без привлечения значительных заемных финансовых ресурсов, что в свою очередь требует использования надежных правовых механизмов обеспечения возвратности финансовых средств. Одним из таких правовых механизмов является ипотека земельных участков. Земля в качестве предмета ипотеки обладает особой привлекательностью, поскольку не теряет своей ценности в процессе эксплуатации.

Вместе с тем, анализ действующего законодательства в области ипотеки земли и практики его применения показал неоднозначность и некоторую противоречивость правового регулирования ипотеки земли, что сдерживает ее широкое применение.

Изменения, которые были внесены в Закон об ипотеке в 2002 и 2004 годах сняли ряд необоснованных, на мой взгляд, ограничений на ипотеку земельных участков. В частности, сняты ограничения на ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения, что позволяет собственникам этих земельных участков, сельским товаропроизводителям привлекать финансовые ресурсы под залог земельных участков, которые, во многих случаях, являются единственными залогоспособными объектами. Разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащиеся в Информационном Письме от 28 января 2005 г. по вопросам ипотеки земли так же направлены на обеспечение единства судебной практики при разрешении споров, связанных с ипотекой земельных участков, что так же свидетельствует о повышенном внимании, как законодателей, так и правоприменителей к разрешению проблем, связанных с ипотекой земли.

Вместе с тем, ряд вопросов и проблем ипотеки земли так и остался нерешенным. В частности, по-прежнему не допускается ипотека земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности (п. 1 ст. Закона об ипотеке). Безусловно, это объясняется необходимостью защиты государственных и общественных интересов, так как ипотека земли может бить использована в качестве ее «скрытой» продажи. В связи с чем, на мой взгляд, необходимо более четко прописать возможность ипотеки права аренды земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности на длительный срок (до 15-ти лет и более), поскольку более короткий срок права аренды вряд ли будет достаточным в качестве предмета залога.

Необходимо так же законодательно разрешить проблемы ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Эти проблемы были достаточно подробно проанализированы в третьей главе настоящей работы.

Анализ особенностей залога земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод о том, что большая их часть связана с теми или иными ограничениями. Вместе с тем существуют и такие моменты, которые позволяют использовать залог земель сельскохозяйственного назначения как институт, с помощью которого можно преодолеть неоднозначность нормативных предписаний законодателя, установленных в действующих правовых актах.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7