Гражданско-правовые сделки с квартирами

П л а н

Введение___________________________0______3

1Вопрос:_0 Основные гражданско-правовые

сделки с квартирами_____________________4

2Вопрос:_0 Сделки с приватизированным

квартирами____________________________ 8

Заключение________________________0____ ___029

Примечания__________________________0____30

Список используемой литературы_______0___31

_ш

3 -

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из са-мых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений._51 Актуальность исследуемой темы определяется:

а). проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и

военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности;

б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ-

лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.

Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:

1 ._0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений.

2 ._0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.

3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.

4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотношенеий для курсантов и офицеров-пограничников.

В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы:

изучение литературы;

обобщение материалов периодической печати;

работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-дательства;

изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управления при регулировании жилищных правоотноше-ний.

Исходя из этого, автор в большей мере опирался на работы и науч-

ные источники опубликованные в последние два года._52

4 -

Основные гражданско-правовые

сделки с квартирами

По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог`и т.д.

Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на момент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоря-жаться квартирой самостоятельно.

Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, для оформления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенные документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются. _ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры:

1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;

2) свидетельство о собственности на жилище;

3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.

Кооперативные квартиры с выплаченным паем:

1) свидетельство о собственности на жилище;

2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;

3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.

Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения:

1) оригинал договора, зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья;

2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.

5 -

1) свидетельство о праве на наследство;

2) свидетельство о собственности на жилище;

3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное

_ш-согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретена им до брака.

_ш+_0 Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в комму- нальных квартирах._0 В этом случае необходимы следующие документы:

1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры);

2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Департаменте муниципального жилья;

3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нота-риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья;

4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с

указанием размера долей всех ее собственников). Для продажи ком-

наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре цену. _ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охра-ны детства на любое отчуждение.

Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юридического лица, доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт доверенно-го лица.

Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми, также подлежат регистрации Департаментом муниципального жилья.

6 -

На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру. По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-да и предъявлять в суд иск о его выселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отде-ление милиции по месту прописки продавца, после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно.

В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права нанимателей, и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно.

Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы “О сборе с граждан, прибывающих на жительство в Москву”, собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собственных квартирах. Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора. Установлены следующие ставки за пропис-ку: для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда, а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ.

Если в приобретенную квартиру, расположенную на территории

Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь

одну ставку городского сбора. Если же приобретенная в собствен-

ность квартира расположена в домах, подлежащих отселению в связи

со сносом или реконструкцией, или не соответствует установленной

норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие

7 -

дома прописка предоставляться не будет. Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собой обязательства Де-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади.

Следует отметить, что до принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственников квар-тир, отказывая им в прописке.

Так, гражданин С., получивший квартиру в Москве по договору

дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное

управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел он под-

держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда

обратился с жалобой на действия паспортного управления. От-

казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и

московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции

оставили решение народного суда без изменения. Лишь протест

заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя-

нутых решений восстановил законные права собственника. Моти-

вировано это было тем, что отказ в прописке исключает воз-

можность человека правомерно пользоваться квартирой и тем

самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су-

да на правовые акты местных органов власти и управления неп-

равильна, поскольку противоречит Конституции РФ и Закону о

собственности в РСФСР. В настоящее время немало случаев,

когда жилые помещения ис-

пользуются не по назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, собственно арендаторы не платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответствии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы “О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений, находящихся в собс-твенности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г. подчерки-вается, что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючаться в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.

По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей

представителей рабочей группы префектуры, муниципальной жилищной

8 -

инспекции и РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составляется акт и дается предписание об устранении нару-шения в 15-дневный срок. В случае невыполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья должен в су-дебном порядке расторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность занимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья.

Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжение мэра далеко не безупречно, поскольку нарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник владеет, поль-зуется и распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.

В настоящее время появилось много компаний, которые привле-кают средства частных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государство не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первых, отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ром ипотечные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысокий процент.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5