Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

77

Автономная некоммерческая образовательная организация

высшего профессионального образования

ВОРОНЕЖСКИЙ ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ

СОЦИАЛЬНО-ПРАВОВОЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО И КОНСТИТУЦИОННОГО ПРАВА

Специальность «Юриспруденция»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

Воронеж

2010

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические и законодательные основы института ипотеки

1.1 История развития ипотеки

1.2 Гражданско-правовое регулирование ипотеки

Глава 2. Понятие и структура отношений в сфере ипотечного жилищного кредитования

2.1 Понятие ипотечного жилищного кредитования

2.2 Субъекты ипотечного жилищного кредитования

2.3 Кредитный договор, заключаемый при выдаче ипотечных кредитов

Глава 3. Значение ипотечных ценных бумаг для развития рынка ипотечного жилищного кредитования

3.1 Ипотечные ценные бумаги

3.2 Структура доходов и характеристика ипотечных ценных бумаг

Заключение

Библиографический список

Введение

Актуальность темы. Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

На первый взгляд в России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется повышенное внимание.

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Библиографический обзор. Развитие ипотеки в России имеет свою историю. Первой формой залога, как считает Г.Ф. Шершеневич, являлось предоставление кредитору права пользования имуществом должника за полученную последним от кредитора сумму денег, причем “кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращения имущества при условии платежа долга”. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Юристъ, 2000. - С. 386. Наряду с этой формой существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что вещь оставалась в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста.

Надо заметить, что российские ученые 19 века высказывали очень разные мнения о путях развития залога.

Так, Г.Ф. Шершеневич считал, что дальнейшим развитием залога оказывается превращение владения и пользования при просрочке должника, в право собственности кредитора и развитие залога было направлено на то, чтобы заменить это “представление о залоге вещи, как содержащем в себе право собственности, представлением о залоге, как праве на чужую вещь, получить удовлетворение из ценности его”. Там же. С. 386 Формирование законодательной основы регулирования отношений в России в настоящее время не завершено, поэтому, данная проблема вызывает интерес и у современных исследователей, таких как Гришаев С., Свит Ю., Смирнов В.В., Лукин З.П., Ломидзе О., Эрделевский А., Сергеев А.П.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон «О залоге», в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление закона было вызвано насущной необходимостью.

Цель данной дипломной работы - исследовать правовой институт ипотечного жилищного кредитования.

Задачи исследования:

Дать общую характеристику ипотеки;

Изучить гражданско-правовое регулировании;

Рассмотреть структуру отношений ипотечного жилищного кредитования;

Дать характеристику ипотечным ценным бумагам.

Объектом исследования представляемой работы являются общественные отношения, урегулированные нормами законодательства об ипотеке как способе обеспечения обязательства, возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в связи с ее применением на практике.

Предметом исследования являются общественные отношения, возникающие, изменяющиеся, прекращающиеся между участниками гражданского оборота непосредственно при осуществлении ипотечного жилищного кредитования в России в настоящее время.

Методологической базой работы являются общие и специально-научные методы познания правоприменительной деятельности. В числе общенаучных методов использовались: системный метод, метод сравнительного анализа, формально-юридический и общелогические приемы.

В качестве общелогических методов использовались: анализ, индукция и дедукция. Структурное построение работы соответствует поставленным задачам исследования.

Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

Одним из негативных факторов является устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Строительные компании-монополисты ежегодно строят коммерческое жилье до 1 млн. кв. м, получая земельные участки и городской заказ.

Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающие правовая и судебная системы.

Кризис на американском ипотечном рынке привел к росту стоимости заимствований на международных рынках капитала, а также к дефициту финансирования. Безусловно, это отразилось и на российском финансовом рынке. Что касается российского рынка ипотеки, то данный кризис вызвал существенное сокращение объемов ипотечного кредитования и повышение процентных ставок.

Отечественные игроки ипотечного рынка не могли не отреагировать на сложившуюся ситуацию, все-таки, российский рынок является частью мирового. Поэтому, в первую очередь, большинство российских банков пересмотрели свои процентные ставки в сторону введения зависимости от величины первого взноса. Кроме того, увеличили размер первоначального взноса и снизили максимальные суммы кредитов. Российские банкиры ужесточили подход к таким программам, как кредит на любые цели, кредит с минимальным первоначальным взносом, приостановили программы по кредитованию на покупку квартир в строящихся домах и программы рефинансирования.

Государство выделило Агентству по ипотечному жилищному кредитованию около 250 млрд. рублей, которые пойдут на выкуп кредитов. Агентство имеет государственные гарантии. Это значит, что ставка кредитования для АИЖК может оказаться еще ниже. АИЖК сможет привлекать дешевое финансирование и за рубежом, и внутри страны. Как следствие, оно сможет активно рефинансировать ипотечные кредиты коммерческих банков. Впервые с начала кризиса Агентство по ипотечному жилищному кредитованию отметило снижение доли просроченных ипотечных кредитов. Доля просроченной задолженности ипотечных заемщиков по кредитам, которые находятся на сопровождении в агентстве, снизилась в III квартале 2009 года на 0,4 процентного пункта до 12,1%.

Глава 1. Теоретические и законодательные основы института ипотеки

1.1 История развития ипотеки

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог». Ее возникновение было обусловлено возникновением в Древней Греции частной собственности, и, прежде всего, на земельные участки. Так появился новый вид обеспечения кредита - земельный залог. На границе заложенного участка кредитор ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на какую-то сумму. Этот столб и назывался «ипотекой» (подставкой).Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека: Наука и жизнь. 1999. №5. С.54 - 58. Особенностью ипотеки (залога недвижимости) было то, что в отличие от залога движимых вещей, которые передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга, заложенное недвижимое имущество оставалось во владении должника. Кредитору же предоставлялось право распорядиться предметом ипотеки в случае неуплаты долга в срок. При этом земельный участок, обремененный ипотекой, должник - залогодатель не имел права продавать третьим лицам. Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на редко отчуждаемые движимые вещи большой ценности с высоким хозяйственным значением.

Таким образом, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом. В свою очередь, под ипотечным кредитованием понимается кредитование под залог недвижимости. Существование данного правового института является основанием для ипотечного жилищного кредитования, позволяющего эффективно использовать жилое помещение в гражданском обороте и сего помощью удовлетворять потребности человека в жилье.

Подобный вид кредитных отношений широко распространен в странах с развитой рыночной экономикой. Так, в США в середине 30-х годов ХХ века, и особенно позже, в 50-60-е годы, ипотечное кредитование для покупки жилья стало распространенным явлением. Многие американцы вносили определенную часть стоимости жилья, получали кредит на 20-30 лет, заложив при этом свою покупку, и таким образом решали жилищную проблему. Именно ипотечное кредитование в США, других странах помогло решить много острых проблем: разрешить жилищный вопрос, что, в свою очередь, позволило поднять общий объем строительства жилья, а это в итоге положительно отразилось на многих смежных со строительством отраслях. Конечно, ипотечное кредитование в США получило широкое распространение не сразу. Причин этого следующие: было не так много людей, способных заплатить значительную долю необходимой суммы для приобретения жилья, существовало недоверие к частным банкам, предоставлявшим подобные кредиты и т.д. Только после того, когда гарантом ипотечного кредитования стало Правительство США, определившее уполномоченные банки, появился достаточно многочисленный «средний класс», ипотека стала успешно развиваться. Вытнов Д.И. Статья: Ипотека в США // Жилищное право. 2009. №7.

Говоря о России, следует отметить, что ипотечное кредитование для нашей страны явление далеко не новое. Российская ипотека имеет достаточно богатую историю. Этот правовой институт зародился у нас в ХVIII веке. Закон 1714 года разрешал закладывать имущество (движимое и недвижимое), находящееся в собственности. Затем Указ о единонаследии запретил заклад недвижимости. Но с 1731 года этот вид залога был восстановлен. Исаев И.А. История государства и права России: Учебник для юридических вузов. - М.: Юристъ, 1996.С-554. Основными ипотечными организациями в России ХIХ века были городские кредитные общества, среди которых выделялись Московское, Петербургское, Одесское. В их руках было сосредоточено около 80% ипотечных кредитных фондов. На рубеже ХIХ-ХХ веков в период активного городского строительства право на сделки с городской недвижимостью получили также земельные ипотечные банки. К 1917 году в стране существовала целая система банков, обеспечивающих реализацию ипотечного кредитования: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный и Дворянский банки и еще около 20-ти частных кредитных учреждений. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком. Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека. - Наука и жизнь, 1999. С.54 - 58. «Московское городское кредитное общество» за 50 лет (1862 - 1912 годы) своей работы выдало 35035 займов. Архипов В. Ипотека: поиск рациональных решений. 2001, С. 2- 3. Городские кредитные общества и ипотечные банки создали первичный рынок закладных, которые регистрировались у нотариуса и фиксировались в крепостных книгах. В этих же книгах отражалось и дальнейшее движение закладных в случае перепродажи закладываемого имущества. Повторные закладные возникали, если ценность закладываемого имущества позволяла расплатиться с несколькими кредиторами. Городские кредитные общества находились под контролем государства: они были обязаны держать свободные денежные средства в государственных или гарантированных Правительством ценных бумагах и наряду с наличными суммами хранить их в Государственном банке.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9