Именно в силу естественных свойств, которыми обладают недвижимые вещи, определенные таковыми в силу закона (недвижимость как фикция), невозможно реализовать в отношении них все те принципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природе вещей. Так, общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет этих объектов по их местонахождению. Очевидно, что подвижные объекты недвижимости (морские и речные суда, воздушные суда, космические объекты) не могут быть зарегистрированы по месту их нахождения в принципе, поскольку они в силу их экономической, хозяйственной предназначенности непрерывно перемещаются. Это вызывает необходимость определения принципа регистрации таковых объектов и установления особенностей порядка таковой регистрации. Не случайно, что Закон о госрегистрации прав на недвижимость не распространил свое регулирование на сферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4). Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, существенным образом отличающимся от регистрации недвижимости, которая является таковой в силу естественных свойств. В этом случае, как справедливо заметил М.И. Брагинский, государственная регистрация - этот тот конститутивный признак, "благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим" Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Общие положения. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М., Статут. 2001. - С. 231..

Таким образом, принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является таковым в силу закона (на основании юридической фикции), существенно отличается от государственной регистрации прав и сделок с поземельной недвижимостью. Спрашивается, а насколько оправданным оказалось использование законодателем такого юридико-технического приема, как использование правовой фикции "недвижимость" для регулирования правового статуса воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанные объекты не обладают экономическими признаками недвижимости, применение к ним особого режима учета не адекватно государственной регистрации поземельной недвижимости Иванова, О.Н., Симонов, А.М. Комментарий к Воздушному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.Н. Иванова, А.М. Симонов. - М., Юрайт. 2007. - С. 78..

Таким образом, обоснование необходимости наделения статусом недвижимости морских, речных и воздушных судов с точки зрения стремления законодателя к экономии нормативного материала в виде соподчинения институту государственной регистрации не оправдывается существующими различными юридико-техническими способами государственной регистрации, установленными для регистрации различных недвижимых вещей: с одной стороны, поземельной недвижимости, с другой стороны - недвижимых вещей, являющихся таковыми в силу закона (или, другими словами, на основании юридической фикции).

Правовой режим недвижимости существенно отличается от правового режима движимых вещей. Хотя недвижимые вещи нельзя считать ограниченными в обороте, ибо их оборот разрешен, в то же время оборотоспособность недвижимости "осложнена" требованием государственной регистрации прав на нее.

"Особый режим для недвижимости, - утверждает П.П. Цитович, - был связан в первую очередь с тем, что недвижимости являются одновременно подразделениями государственной территории, чем обусловливается: а) их подверженность принудительному отчуждению по распоряжению верховной власти; б) связь распределения недвижимостей с жизненными интересами государства...". Цитович, П.Л. Указ. соч. - С. 27-29. На особый правовой режим недвижимости указывают и многие современные правоведы. Так, З.И. Цыбуленко отмечает, что "учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим" Цыбуленко, З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация / З.И. Цыбуленко. // Хозяйство и право. - 2008. - № 2. - С. 41..

Вопрос о государственной регистрации как элементе правового режима недвижимой вещи решен в законодательстве посредством учреждения государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременений этих прав (за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты - ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Установлена также государственная регистрация воздушных судов (ст. 33 Воздушного кодекса РФ), морских судов и прав на них (гл. III Кодекса торгового мореплавания РФ), судов внутреннего плавания и прав на них (ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ), космических объектов (ст. 17 Закона РФ от 20.08.1993 N 5663-1 "О космической деятельности").

Сегодня составной частью более строгого режима недвижимости в России является обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Однако это понятие к государственной регистрации сделок применяться не может, поскольку не признает и не подтверждает права на недвижимое имущество, а является лишь юридическим актом подтверждения факта заключения сделки Жилкин, Д.Г. Регистрация недвижимости по-новому / Д.Г. Жилкин // Жилищное право. - 2007. - № 6. - С. 16..

Несоответствие сути государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не случайно и связано с кардинальным различием объекта регистрации. Сделка есть лишь одно из оснований изменения прав на недвижимое имущество. Непоследовательность законодателя в этом вопросе усматривается как в том, что только для некоторых видов сделок предусмотрено такое требование, так и в том, что иные правоустанавливающие документы не рассматриваются в качестве объекта регистрации.

Между тем процедура регистрации прав на недвижимость в любом случае включает в себя проверку действительности всех поданных заявителем документов, а также внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним наименования и реквизитов правоустанавливающих документов. При этом сами правоустанавливающие документы являются неотъемлемой частью реестра (п. 3 ст. 9, пункты 2, 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Наличие обязательной регистрации прав на недвижимость само по себе делает излишним отдельную регистрацию некоторых сделок с недвижимостью как основание изменения прав на нее Тужилова-Орданская, Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / Е.М. Тужилова-Орданская // Цивилист. - 2007. - № 2. - С. 16..

Целесообразность государственной регистрации сделок с недвижимостью в настоящее время подвергается сомнению, что следует признать вполне обоснованным. Представляется необходимым исключить требование о регистрации сделок с недвижимым имуществом из законодательства путем внесения изменений в соответствующие правовые нормы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Это означает законодательное закрепление принципа достоверности государственной регистрации: можно оспаривать зарегистрированное право, но не саму запись о регистрации права.

Главной проблемой при ответе на вопрос о роли государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регулировании соответствующих отношений, в частности отношений собственности на недвижимость, является правовая природа этой процедуры. Государственную регистрацию осуществляют федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы (п. 1 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Эта деятельность носит административный характер и является элементом механизма исполнительной власти Калинычева, М.С. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / М.С. Калинычева // Современное право. - 2007. - № 8. - С. 17..

В своей исполнительной деятельности регистрирующие органы выражают публично-правовой интерес, для чего наделяются специальными юридическими властными полномочиями. Одновременно они являются той официальной государственной инстанцией, от действий которой зависит реализация законных интересов и притязаний иных субъектов, не наделенных властными полномочиями в этих отношениях. Так, споры, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваются как возникающие из административных правоотношений. В законодательстве предусмотрена административная ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 19.21 КоАП РФ).

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть акт государственного органа административного характера.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ акт государственного органа может предусматриваться законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Однако возникают вопросы: является ли государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним таким актом государственного органа? можно ли рассматривать регистрацию в качестве основания возникновения, ограничения, прекращения прав на недвижимое имущество?

ГК РФ не упоминает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в качестве общего основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8), ни в качестве основания приобретения права собственности (ст. 218), ни в качестве основания возникновения обязательства (ст. 307). Более того, ни в одной норме ГК РФ не указывается на то, что регистрация является основанием возникновения каких-либо гражданских прав и обязанностей. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не называет регистрацию основанием возникновения прав на недвижимость. Следовательно, можно сделать вывод о том, что законодатель не придает акту государственной регистрации прав на недвижимое имущество значение правообразующего юридического факта.

Между тем ГК РФ в ряде случаев с такой регистрацией связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 234). Однако в этих и других нормах (например, в п. 1 ст. 131, пунктах 1, 2 ст. 564) речь идет о регистрации соответствующих прав, значит, объектом регистрации являются все-таки сами права, но для этого они должны возникнуть до начала процедуры их государственной регистрации. На это несоответствие обращают внимание многие цивилисты, рассматривающие данную проблему. Так, по мнению Л.Б. Шейнина, "Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при буквальном его толковании дает основание считать, что эти права существовали и раньше, т.е. до обращения заинтересованного лица за их регистрацией" Шейнин, Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? / Л.Б. Шейнин // Журнал российского права. - 2004. - № 10. - С. 23..

Законодатель только в некоторых случаях упоминает о государственной регистрации ограничения, возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимые вещи, однако и здесь речь идет прежде всего о регистрации прав на эти вещи (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Указывается также на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ), но не упоминается, что моментом перехода этого права является регистрация.

В ГК РФ встречаются и такие формулировки законодателя, как возникновение субъективного гражданского права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации у лица, "приобретшего это имущество" (п. 1 ст. 234). Еще больший интерес вызывает положение п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Следовательно, законодатель допускает рассмотрение таких действий этих лиц как основание для изменения отношений между ними.

Не менее интересными являются правила п. 1 ст. 564 ГК РФ о переходе права собственности на предприятие как имущественный комплекс с момента государственной регистрации. Однако речь идет о регистрации не перехода, а права, т.е. объектом регистрации является право, переход которого, а значит, его возникновение у приобретателя, произойдет после регистрации права. Более того, положение п. 2 ст. 564 ГК РФ противоречит норме п. 1 этой же статьи, устанавливающей в качестве общего правила иной момент перехода права собственности на предприятие - "непосредственно после передачи предприятия покупателю". Положение п. 4 ст. 1152 ГК РФ вообще не связывает возникновение прав с государственной регистрацией: "Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства... независимо от момента государственной регистрации прав наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации".

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12