§ 3. Договор пожизненного содержания с иждивением

К данному договору применяют большинство норм о пожизненной ренте, однако он имеет ряд особенностей и характерных признаков, которые регулируют отдельные нормы закона.

По условиям договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты -- гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договор пожизненного содержания с иждивением требует нотариального удостоверения. Его заключают с момента государственной регистрации.

Согласно данному документу под выплату ренты передают только недвижимое имущество.

Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любое физическое лицо (ограничений по возрасту либо состоянию здоровья нет). Юридические лица, в том числе некоммерческие организации, получателями ренты согласно этому договору и договору пожизненной ренты быть не могут.

Кроме собственника недвижимого имущества получателями ренты считают названных им третьих лиц, причем они должны быть не обязательно нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением включает пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним.

Договор предусматривает и оплату плательщиком ренты ритуальных услуг. Следует учитывать, что перечень услуг, предоставляемых по договору, не носит в законе исчерпывающего характера, поэтому его можно как увеличить, так и уменьшить.

Довольно часто в данный документ включают условие об обеспечении получателя ренты медикаментами, необходимой помощью по хозяйству, о выполнении каких- либо работ в его интересах и др. В договоре также конкретизируют виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг.

Договор предусматривает возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Для его заключения необходимо установить цену всего объема содержания с иждивением, иначе документ считают недействительным. Стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

При определении общего объема содержания с иждивением не только учитывают фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оценивают оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т. п.

В пожизненное пользование получателя ренты предоставляют как отчуждаемое им жилое помещение или его часть (например, конкретная комната в квартире), так и иное жилое помещение. Главное, чтобы не ухудшались жилищные условия получателя содержания с иждивением. Учтите, что передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в этой квартире (доме). Новый собственник может выселить его, только предоставив другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон.

Плательщик ренты вправе отчуждать, отдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Данное положение закреплено в Гражданском кодексе РФ и в отличие от договора пожизненной ренты не может быть изменено соглашением сторон.

На пожизненное содержание с иждивением распространяют также общие правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении получателю ренты права залога на имущество, возникающего в силу закона.

Следует еще раз подчеркнуть, что если получатель ренты согласен на отчуждение недвижимости, то это не избавляет нового приобретателя недвижимого имущества от обязательств по выплате ренты, которые сохраняют при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указывают ограничения (обременения).

Как уже отмечалось, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации. Учитывая, что основной особенностью договоров ренты является обременение недвижимого имущества и возникновение залога для обеспечения рентного обязательства, то при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируют не только сам договор и право собственности плательщика ренты, но и обременение рентой, а также залог в пользу получателя ренты.

Совершение и регистрация дальнейших сделок с недвижимостью возможны только при соблюдении определенных условий:

-наличие согласия получателя ренты;

-указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств.

Запись об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашают в случае:

-расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением;

-судебного признания данного договора недействительным;

-смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением;

-выкупа ренты;

-в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Общим для договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением является срок действия (время жизни получателя ренты). Срок действия документа определяют не датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Если получателей ренты несколько, то после смерти каждого из них договор прекращает свое действие только в отношении умершего. Предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению (не могут быть переданы другому лицу).

В случае смерти плательщика ренты договор не прекращается, поскольку недвижимое имущество, ставшее собственностью плательщика ренты, в случае его смерти включают в наследственную массу и передают в собственность наследникам умершего. Таким образом, они становятся плательщиками ренты и им передают обязанности по содержанию получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом в отношении выкупа ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Заключение

По Договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В силу статьи 584 ГК РФ, Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Ренту можно разграничить на ренту постоянную или пожизненную, т.е. на срок жизни получателя ренты. В свою очередь пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Поскольку есть существенные отличия данных рент и договора пожизненного содержания с иждивением, различаются и условия сделки, и порядок его расторжения. Судебная практика в первую очередь исходит из доказанности выполнения условий договора плательщиком ренты, из принципов разумности и справедливости (так провозглашено в законе). Поэтому плательщику ренты надо понимать, что при исполнении обязательств, необходимо сохранять все письменные доказательства его исполнения. Не так редки и случаи недобросовестного поведения получателя ренты.

Получатели ренты постоянной - это граждане и некоммерческие организации. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться этим лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Получатели ренты пожизненной - только граждане, собственники имущества, либо граждане им указанные. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

В силу статьи 593 ГК РФ получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

· плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

· плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

· плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

· недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

· в других случаях, предусмотренных договором.

В практике не редки случае заключения договоров пожизненного содержания с иждивением, где получатель ренты получает в течение жизни периодические платежи в деньгах в определенной сумме.

Суд при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется, или должно предоставляться гражданину по закону должен руководствуется принципами добросовестности и разумности. А при установлении существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств суд удовлетворяет требования получателя ренты о возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо удовлетворяет требования о выплате истцу выкупной цены. При этом плательщику ренты не компенсируются расходы, понесенные в связи с содержанием получателя ренты. Поэтому плательщику ренты надо понимать, что при добросовестном исполнении обязательств, необходимо сохранять все письменные доказательства их исполнения.

Как и любое обязательство, договор ренты может быть прекращен соглашением сторон о расторжении договора и по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ, за исключением прекращения обязательства исполнением. Кроме того, прекращение обязательств по выплате ренты имеет свои особенности, присущие только данному договору. Гражданский кодекс РФ также предусматривает возможность расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке (п. 2 ст. 450).

Расторжение договора представляет собой волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора и тем самым - возникших из него обязательств на будущее время. Институт расторжения договора, предусмотренный современным гражданским законодательством РФ, является новым правовым инструментом, предназначенным для эффективного регулирования гражданского оборота. Договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон.

В случае расторжения договора ренты по соглашению сторон проблем, как правило, не возникает. Если же инициатором расторжения договора выступает лишь одна сторона, то разрешать данное дело чаще всего приходится суду. Инициатором, как правило, является получатель ренты, поскольку, являясь более слабой стороной, он более защищен законодателем Соменков С. А. Расторжение договора по соглашению сторон // Право и экономика. -1999. -№ 7. -С. 31..

Таким образом, в работе был проанализирован договор ренты. Порядок его заключения, изменения и расторжения. Выявлены различия видов договора ренты, проанализирована судебная практика по рассмотрению споров возникающих при рентных отношениях.

На наш взгляд цель работы достигнута, задачи решены.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета 25 .12.1993; СЗ РФ. 26.01.2009 N 4 ст. 445.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ. 29.01.1996. N 5. ст. 410; Российская газета. N 131п 20.07.2009

3. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (утратил силу)// Ведомости ВС РСФСР 1964. N 24. ст. 407

4. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138 -ФЗ (с изм.и доп.от 09.11.2009)//СЗ РФ 18.11.2002 № 46 ст.4532; СЗ РФ 16.02.2009 № 7 ст.771

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 15.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// СЗ РФ 28.07.1997 N 30 ст. 3594; СЗ РФ" 20.07.2009 N 29 ст. 3611

6. Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ(ред. от 17.07.2009) "О некоммерческих организациях"(принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (с изм. и доп. на 01.01.2010)// СЗ РФ, 15.01.1996, N 3, ст. 145

7. Богатырёв Ф.О. Основание и последствие расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты / Ф.О. Богатырёв // Комментарий судебной практики. Выпуск 9 Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература. - 2004

8. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. М., 2008. С. 54

9. Васильева М.В., Новопашина У.С. Нотариальное оформление документов для граждан и организаций // М. НОРМА-ИНФРА-М 2007. - 176с

10. Гражданский кодекс Нидерландов / Пер. на русск. яз. М. Ферштмана. Лейден 1996

11. Губин Е.П. Квартирный вопрос: договор ренты требует тщательного исполнения // Независимая газета. - 2001. - 23 февраля. - С. 8

12. Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А. Суханова. М., 1998. Т.1. С.313, 322

13. Договор ренты и его виды. // Журнал «Недвижимость и цены»- 2005.-№46 (143).

14. Дудко А.Г. Договор в условиях существенного изменения обстоятельств // Хозяйство и право. -1999. -№ Ц.-С. 32

15. Дудко А.Г. Существенное изменение обстоятельств как основание изменения или расторжения договора // Вестник МГУ. Серия 11 (Право). - 2000. - № 1. - С. 100

16. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство, 2005 № 5 С. 41

17. Золотько Н. Рентный договор: рискуют все // Домашний адвокат. -2007. -№ 21. -С. 17

18. Зульфугарзаде Т. Э., Жинов А. В. Правовое регулирование сделок, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты // Право: теория и практика. - 2006. - № 11. - С. 43

19. Иоффе О.С. Обязательственное право // М. 1975. С. 295

20. Калинина И.В. Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты / И.В. Калинина // Адвокат. - 2006. - №4

21. Колесникова Л. «Подписала бабушка договор ренты...» // Вечерняя Казань / № 132(2239) / Социальные проблемы

22. Контонистова Е. В. Отказ от договора // Учет. Налоги. Право. - 2003. - № 45. - С. 66

23. Краснюк В. Как разбогатеть бедному родственнику? // Интерфакс-АИФ. - 2006. - 20 мая. - С. 1

24. Литовкин В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). М., 2007. С.162

25. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. - 2007. - № 5. - С. 157

26. Мезенцев Н. Обратный ход ренты // Домашний адвокат. - 2005. - № 17. - С. 14

27. Махноносов Э. По воле, а не по праву // «Недвижимость и цены». - 2003. - № 41 (октябрь). - С. 12

28. Натаров С.В. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением /С.В.Натаров// Юрист. - 2007. - №5

29. Романец Ю.В. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Российская юстиция. -2008.-№6.-С. 24

30. Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. // М., 1972. С.223-225

31. Соменков С. А. Расторжение договора по соглашению сторон // Право и экономика. -1999. -№ 7. -С. 31

32. Сорк Д. Рента: Юридический практикум // Директор. - 2006. - № 9. - С. 58

33. Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция, 1997, № 7, С. 22

34. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам (1-ое полугодие 2009 года) (вопросы применения норм материального права) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. - № 2(7). - С. 18-22

35. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам (2-ое полугодие 2008 года) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации . 2008. - № 3(7). - С. 17-20

36. Обзор судебной практики Верховного Суда Республики Татарстан по гражданским делам (1-ое полугодие 2007 года) (вопросы применения норм материального права) // Бюллетень Верховного Суда Республики Татарстан. - 2007. - № 2(7). - С. 20-21

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9