Договор ренты

Договор ренты

Содержание

• 1. Понятие ренты, правовое регулирование и характеристика договора ренты
• 2. Условия договора
• 3. Виды ренты
• 3.1 Постоянная рента
• 3.2 Пожизненная рента
• 3.3 Пожизненное содержание с иждивением
• Список использованных источников
• 1. Понятие ренты, правовое регулирование и характеристика договора ренты
• По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 554 ГК).
• В главе 33 ГК содержатся как общие нормы о ренте, так и специальные. Общие нормы применяются в случаях, когда отношения не урегулированы нормами специальными.
• Рента является реальным договором, поскольку для его заключения требуется реальная передача имущества плательщику ренты. Обязанности по выплате ренты возникают у плательщика только после получения им оговоренного имущества (в определении договора употреблена в этой связи формулировка "в обмен на полученное имущество").
• При этом ст. 556 ГК разграничивает два случая отчуждения имущества под выплату ренты:
• 1) получатель ренты отчуждает имущество плательщику ренты с условием предоставления ему в качестве встречного удовлетворения не только рентных выплат, но и возмещения стоимости передаваемого имущества. В этом случае к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате применяются правила договора купли-продажи.
• 2) передача имущества в собственность плательщика ренты бесплатно, когда встречное удовлетворение взамен переданного имущества сводится только к рентным платежам. К подобного рода отношениям согласно ст. 556 ГК применяются правила о договоре дарения.
• После передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей; по смыслу договора он обладает лишь правами на получение ренты в виде определенной денежной суммы либо на получение средств на свое содержание в иной форме. И, наоборот, получив имущество в собственность, плательщик ренты обязан в обмен на это имущество выплачивать другой стороне ренту в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, договор ренты следует отнести к односторонним договорам.
• Рента является возмездным договором, поскольку предоставление содержания получателю ренты обусловлено передачей плательщику ренты имущества в собственность.
• Ренте присущи такие признаки, которые не свойственны никаким другим договорам об отчуждении имущества:
• 1) Особый характер носит встречное удовлетворение, т.е. в предоставление получателем имущества пожизненного или постоянного содержания другой стороне. Это содержание является для последней зачастую единственным источником средств на существование.
• 2) Отношения, возникающие из договора ренты, носят долговременный и стабильный характер (допускается выплата ренты бессрочно или на срок жизни получателя ренты).
• 3) В отличие от договоров купли-продажи и мены, по договору ренты эквивалентность может только предполагаться, поскольку на практике это всегда связано с риском того, что размер рентных платежей может оказаться больше стоимости переданного имущества. Общий размер рентных платежей по договору ренты не подсчитывается и он не может быть ограничен стоимостью имущества. С этой точки зрения договоры ренты являются алеаторными. По рентным договорам каждая из сторон берет на себя известную долю риска фактически получить меньше того, чем сама предоставила.
• Каких-либо ограничений, касающихся передаваемого под выплату ренты имущества, ГК не содержит. Это может быть как недвижимость, так и движимые вещи.
• Указанные особенности рентных отношений в известной мере предопределили и форму договора ренты, которая максимальным образом должна гарантировать интересы получателя ренты как правообладателя.
• Согласно ст. 555 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также и государственной регистрации.
• Если договор ренты совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации (в случаях, когда под выплату ренты предусматривалось отчуждение недвижимости), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор регистрируется в соответствии с решением суда.
• Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации договора, должна возместить также другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации договора.
• Законом оговорены специальные гарантии получателя ренты в случае отчуждения переданного им имущества плательщиком ренты, поскольку имущество, переданное плательщику ренты, не исключается из гражданского оборота:
• 1) В целях защиты прав получателя ренты в соответствии с п. 1 ст. 557 ГК рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Это означает, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
• Лицо, передавшее обременное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Законодательством или договором может быть предусмотрена не субсидиарная, а солидарная ответственность бывшего плательщика ренты.
• 2) При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Указанное право здесь возникает не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты недвижимого имущества.

2. Условия договора

Существенными условиями договора ренты являются:

Предмет. Рента, выраженная в денежной форме, требует оценки ее стоимости (п.1 ст. 554, п.1 ст. 561, п.1 ст. 568 ГК). Рента, выраженная в натуральной форме, не требует оценки стоимости, в этом случае само имущество является существенным условием.

Обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты. Существенным условием договора ренты, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является также условие, согласно которому плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты обеспечение исполнения его обязательства в соответствии со ст. 310 ГК (неустойку, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.). В качестве альтернативы ст. 558 ГК допускает страхование плательщиком ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору ренты в пользу получателя ренты.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по предоставлению получателю ренты обеспечения исполнения своих обязательств либо страхования риска ответственности, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 558 ГК).

В случае просрочки выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, размер которых предусмотрен ст. 366 ГК, если только иной размер процентов не установлен договором ренты.

3. Виды ренты

Выделяют следующие виды договора ренты: постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением.

3.1 Постоянная рента

Статьями 560 - 566 ГК оговорены особенности постоянной ренты.

Согласно п. 1 ст. 560 ГК получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие юридические лица, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.

В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений не устанавливает. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью.

В договоре постоянной ренты допускается изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству и т.п. (п. 2 ст. 560 ГК). Однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше.

По смыслу ст. 561 ГК приоритетной формой рентных платежей являются деньги в установленных договором размерах.

Договором постоянной ренты допускается также выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Денежная сумма, установленная соглашением сторон, является базовой и имеет определяющее значение при разных формах выплаты ренты. Применительно к имуществу закон не устанавливает каких-либо ограничений. На практике рентные платежи могут носить смешанный характер, когда часть ренты выражается в денежной сумме, а часть - в виде вещей, работ, услуг, эквивалентных по стоимости согласованной сторонами денежной сумме.

Существенным условием постоянной ренты является ее размер. Конкретный размер постоянной ренты устанавливается исключительно соглашением сторон. Размер выплачиваемой ренты, если только иное не предусмотрено договором, не является величиной постоянной, поскольку он согласно п. 2 ст. 561 ГК увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины.

Срок договора постоянной ренты определяется самой ее сутью, т.е. выплата ренты не может быть ограничена каким-то периодом, хотя периодичность выплаты рентных платежей может быть определена применительно к какому-то календарному сроку. Если стороны не согласовали сроки выплаты ренты в договоре, то в силу ст. 562 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Обязательственные отношения сторон по договору ренты могут существовать бесконечно долго. Но это отнюдь не означает, что они не могут быть прекращены ни при каких обстоятельствах. Обязательство по ее выплате может быть прекращено как по основаниям, общим для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям. Так, обязательство ренты прекращается, когда права получателя ренты переходят к субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового (например, к коммерческой организации, или к некоммерческой, но не имеющей такого права в силу учредительных документов). Также рентное обязательство может быть прекращено путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком. Указанное право плательщика ренты в силу ст. 563 ГК является безусловным и может быть реализовано независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп. Более того, плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права на выкуп ренты, равно как и от дальнейшей выплаты ренты без ее выкупа. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (часть первая п. 3 ст. 563 ГК). Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (часть вторая п. 3 ст. 563 ГК).

Для действительности отказа плательщика постоянной ренты от ее выплаты путем выкупа необходимо соблюдение ряда условий:

1) отказ должен быть заявлен плательщиком ренты в письменной форме.

2) отказ должен быть заявлен не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты, а так как договором постоянной ренты может быть предусмотрен более длительный срок для такого заявления плательщиком ренты, то трехмесячный срок является, таким образом, минимальным сроком, который должен быть соблюден, если стороны при заключении договора не условились об ином.

3) плательщик ренты не освобождается от рентного обязательства, несмотря на подачу в установленный срок письменного заявления об отказе, до тех пор, пока получатель ренты не получит всю сумму выкупа, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 565 ГК выкупная цена постоянной ренты определяется договором постоянной ренты. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. В таком случае законом предусмотрены 2 подхода:

1) При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

2) При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену включается как годовая сумма подлежащей выплате ренты, так и цена переданного имущества, которая определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 394 ГК.

В силу ст. 564 ГК выкуп постоянной ренты может осуществляться и по инициативе получателя ренты. В частности в случае просрочки плательщиком ренты ее выплаты более чем на 1 год. Указанное правило носит диспозитивный характер, поскольку договором могут быть определены и иные сроки. Получатель также вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа в случае нарушения последним своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК).

Страницы: 1, 2