<*> СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1647.

Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ч. 1 ст. 62 ЖК). Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.

При бронировании на жилое помещение выдается охранное свидетельство (ч. 1 ст. 63 ЖК). Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия брони не предъявят требования о возврате им помещения, договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке (ч. 4 ст. 62 ЖК).

Правом, присущим только нанимателям в договоре социального найма, является право на обмен жилого помещения с иным нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Обмен возможен с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих.

Статья 20 Основ федеральной жилищной политики предусматривает право нанимателя или арендатора на обмен жилого помещения. Между тем гл. 35 ГК такой возможности не предусматривает. Замена стороны в договоре найма связана с передачей не только прав, но и обязанностей по договору. Поскольку специальная норма ГК, регламентирующая передачу прав и обязанностей по договору найма жилого помещения, отсутствует, замена нанимателя в договоре коммерческого найма возможна только с соблюдением требований гл. 24 ГК об уступке требования и переводе долга.

Статья 20 Основ также устанавливает право нанимателя с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение.

По сути, обмен между нанимателями и обмен нанимаемого жилого помещения на жилое помещение, находящееся в собственности, существенно различаются. В первом случае фактически речь идет о взаимной передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, во втором - происходит передача права пользования жилым помещением в обмен на право собственности. Поскольку и право пользования жилым помещением, и право собственности - имущественные права, их обмен возможен.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, может привести к прекращению одних жилищных правоотношений и возникновению других либо к изменению жилищного правоотношения. Жилищное правоотношение не прекращается, а лишь изменяется при так называемом родственном обмене. Под "родственным обменом" понимается обмен совершеннолетним членом семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи приходящейся на его долю жилой площадью с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК).

Рассматриваемые отношения нельзя квалифицировать как договор мены, так как по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). Уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности, как того требует данный договор, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой <*>. Договором мены будет обмен жилыми помещениям их собственниками.

--------------------------------

<*> См.: п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены" // ВВАС РФ. 2003. N 1.

Для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, требуется разрешение органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК). Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - ими с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства (ч. 3 ст. 67 ЖК).

Обмен жилыми помещениями оформляется соглашением. Оно вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 71 ЖК).

В ст. 73 ЖК перечислены случаи, когда обмен жилыми помещениями не допускается. В частности, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; обмен носит корыстный или фиктивный характер; дом (жилое помещение) грозит обвалом.

Если между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ст. 68 ЖК).

Обмен, как и любая другая сделка, может быть признан судом недействительным, если произведен с нарушением требований, предусмотренных жилищным законодательством, а также по основаниям, установленным ГК. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения (ст. 74 ЖК). Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки.

Наниматель по договору социального найма, имеющий жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75 ЖК).

Особым правом лица, пользующегося помещением по договору социального найма, можно признать право на приватизацию жилого помещения, предусмотренное ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>.

--------------------------------

<*> ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

6. Порядок и условия изменения договора социального найма определяются ЖК.

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 85 ЖК). Согласие всех участников жилищного правоотношения требуется, к примеру, если договор найма подлежит изменению в связи с перепланировкой жилого помещения (ст. 84 ЖК).

Изменение договора социального найма без согласия наймодателя возможно в случаях:

присоединения освободившихся в квартире жилых помещений (ст. 46 ЖК);

раздела жилого помещения (ст. 86 ЖК);

объединения граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся помещениями по отдельным договорам найма, в одну семью (ст. 87 ЖК);

замены нанимателя (ст. 88 ЖК).

Совершеннолетний член семьи нанимателя в договоре социального найма вправе требовать заключения с ним отдельного договора, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования домом (квартирой) ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст. 52 ЖК (ст. 86 ЖК).

Члену семьи нанимателя может быть выделено изолированное жилое помещение, по размеру соответствующее его доле в общей жилой площади. Если в жилом помещении нет комнаты, в точности соответствующей доле нанимателя в общей жилой площади, это не является безусловным препятствием заключению отдельного договора. Лицу, желающему заключить самостоятельный договор найма, может быть выделено помещение несколько меньшее или незначительно превышающее его долю. Жилое помещение выделяется с учетом сложившегося порядка пользования, т.е. учитывается, кто и в каком порядке пользовался комнатой, на которую претендует член семьи нанимателя. Несоответствие выделяемого жилого помещения социальной норме предоставления жилой площади не служит основанием для отказа в разделе жилого помещения (п. 15 Постановления Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5).

В заключении отдельного договора найма может быть отказано, если это приведет к нарушению санитарных и технических требований (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2).

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения (ст. 87 ЖК).

В случае смерти первоначального нанимателя нанимателем с согласия остальных совершеннолетних членов семьи может быть признан один из совершеннолетних членов семьи нанимателя по ранее заключенному договору найма (ст. 88 ЖК).

Споры, возникающие в связи с изменением договора социального найма, разрешаются в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд. Схожая норма содержится в ст. 89 ЖК. Жилищный кодекс, в отличие от ГК, не устанавливает срока для предварительного извещения наймодателя о расторжении договора.

Положения п. 2 ст. 687 ГК применяются к договору социального найма с учетом особенностей, установленных ст. 15.5 Основ федеральной жилищной политики <*>. Если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития <**>.

--------------------------------

<*> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев" // БВС РФ. 2000. N 8.

<**> Норма предоставления жилой площади в общежитии - 6 кв. м на человека (п. 11 Примерного положения об общежитиях).

Если наниматель по договору социального найма, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению, они могут быть выселены в соответствии со ст. 98 ЖК.

Жилищным законодательством установлен ряд дополнительных оснований расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. В ЖК такое расторжение договора именуется "выселением из жилого помещения".

ЖК различает три вида выселения:

с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

с предоставлением другого жилого помещения, соответствующего санитарным и техническим нормам;

без предоставления другого жилого помещения.

Статья 91 ЖК выделяет следующие основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения: выселение из дома, подлежащего сносу; выселение из жилого помещения, грозящего обвалом; выселение в случае переоборудования жилого помещения (дома) в нежилое. Дополнительное основание выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения предусмотрено для офицеров, прапорщиков и мичманов, а также военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных Сил РФ и приравненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас и проживающих совместно с ними лиц. Они могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 94 ЖК).

В другое жилое помещение могут быть выселены граждане в случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК).

Без предоставления другого жилого помещения граждане выселяются в случае:

1) самоуправного <*> занятия жилого помещения (ст. 99 ЖК);

--------------------------------

<*> Самоуправным считается занятие помещения без разрешения соответствующих органов и должностных лиц. На практике наиболее часто самоуправно "захватываются" освободившиеся жилые помещения в коммунальных квартирах.

2) неправомерных действий, направленных на получение ордера на жилое помещение, если ордер в результате этого был признан недействительным (ч. 1 ст. 100 ЖК);

3) если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

4) признания судом невозможным совместного проживания родителей (родителя), лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (ст. 98 ЖК).

Предусмотрены особые основания и условия выселения из служебных жилых помещений (ст. 107, 108 ЖК). Они обусловлены тем, что служебные жилые помещения предоставляются в связи с трудовой деятельностью и по прекращении трудового договора должны быть освобождены нанимателем. Другое жилое помещение в таких случаях предоставляется только отдельным категориям нанимателей, указанным в законодательстве (например, пенсионеры по старости, лица, уволенные по сокращению численности или штата).

Предусмотрены также специальные правила выселения из общежитий (ст. 110 ЖК).

Выселение из занимаемого по договору социального найма жилого помещения производится в судебном порядке (ст. 90 ЖК). При этом ЖК предусматривает два исключения: выселение из домов, грозящих обвалом, и в случае самоуправного занятия жилого помещения. В указанных случаях допускается выселение граждан в административном порядке с санкции прокурора (ч. 2 ст. 90 ЖК). Практика выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без последующего обращения в суд Постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. N 2-П была признана не соответствующей Конституции РФ <*>. В Постановлении указывалось также на невозможность выселения без судебного решения из домов, грозящих обвалом. Однако представляется, что в последнем случае административное выселение можно признать допустимым, если это вызвано необходимостью обеспечения безопасности граждан, занимающих жилое помещение.

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 445.

Не исключено также применение мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора найма жилого помещения. Так, в случае невнесения платы по договору социального найма ч. 2 ст. 15.5 Основ федеральной жилищной политики предусматривает взыскание пеней, размер которых не должен превышать 1/300 действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно.

ЛИТЕРАТУРА

1. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. М., 2002.

2. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000.

3. Седугин П.И. Жилищное право. М., 2003.

4. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10