Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда
36 ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ УЛЬЯНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Институт дополнительного образования Юридическое отделение ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА на тему: «ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ГОСУДАРСТВЕННОМ И МУНИЦИПАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ» 2009 Содержание Введение 1. Общие положения о договоре найма жилого помещения 1.1 Регулирование найма жилого помещения в законодательстве Российской Империи и советском законодательстве 1.2 Понятие и виды договоров найма жилого помещения. Элементы договора социального найма жилого помещения 1.3 Основания для заключения договора социального найма 1.4 Пользование специализированными жилыми помещениями 1.5 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Ответственность за нарушение договора найма жилого помещения 2. Порядок постановки на учёт и заключения договора найма жилого помещения 2.1 Форма и порядок постановки на учёт для заключения договора найма жилого помещения 2.2 Форма и порядок заключения договора найма жилого помещения 3. Изменение и расторжение договора найма жилого помещения 3.1 Изменение договора найма жилого помещения 3.2 Расторжение договора найма жилого помещения Заключение Список использованных нормативных актов, материалов из судебной практики, специальной литературы Введение Наряду с приобретением и строительством гражданами жилья за собственные средства без ограничения площади одним из способов осуществления предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище является найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Среди договоров о передаче имущества в пользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделился из договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей его использования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальную функцию - он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждого человека - потребности в жилье. В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в жилищном строительстве. Однако далеко не все имеют возможность и желание приобретать собственное жилье. Во-первых, жилье имеет значительную стоимость, и не у каждого есть средства для его приобретения. Во-вторых, собственник несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК), что предполагает применительно к жилому помещению обязанность нести расходы по его содержанию. Собственник, по общему правилу, несет риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК). Проблема регулирования договорных отношений в сфере найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Актуальность обуславливается тем, что смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей договора найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения. Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при постановке на учёт нуждающихся в жилых помещениях, заключении договоров найма, а также при изменении и расторжении договоров найма жилого помещения. В качестве предмета исследования дипломной работы будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие постановку на учёт для заключения договора социального найма жилого помещения, основания заключения договоров найма жилого помещения, законодательство по изменению и расторжению договора найма. Цель данной работы - выявить правовые проблемы, возникающие при получении договоров найма, последствия при его изменении и расторжении. Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач: · Изучить понятие, предмет и форму различных договоров найма; · Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору найма; · Раскрыть условия и основания постановки в очередь нуждающихся для заключении договора социального найма; При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы. При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч. 1 от 30.11.1994 и ч. 2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого были изучены работы различных авторов, использованы публикации в журналах, а также использовалась справочно-правовая система ГАРАНТ (обнов. от февраля 2009 г.). 1. Общие положения о договоре найма жилого помещения 1.1 Регулирование найма жилого помещения в законодательстве Российской Империи и советском законодательстве В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис Труды Комиссии по муниципальной жилищной политике. М., 1917. Вып. I. С. 48. - http://www.law.edu.ru, в его разрешении не участвовало. В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркулярах. Впервые договор найма жилья подробно регулировался постановлением ЦИК СССР №112, СНК СССР от 17.10.37 №1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» Егорова О.А. Договор найма жилого помещения: история и современность - Общество- № 1, 2004. Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем. С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. Раздел III Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г., посвященный обязательственному праву, утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 26.01.96 № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации". наем жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством. Необходимо отметить, что на протяжении всего советского периода в условиях доминирующего положения государства в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось, в основном, административными методами, и роль договора найма жилого помещения была сведена к минимуму Семина Т.А., Договор социального найма жилого помещения - "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" - 4 (21) Декабрь 2004г. 1.2 Понятие и виды договоров найма жилого помещения. Элементы договора социального найма жилого помещения Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. имеет постоянный характер. С возрастом, созданием семьи и т.п. изменяются лишь конкретные формы этой потребности. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года, признав жилое помещение объектом жилищных прав, закрепил различные правовые формы его использования, сохранив традиционные подходы и предложив новые правовые решения. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. В настоящее время в законодательстве различаются следующие виды договоров: - если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то - договор аренды жилого помещения, - если физическое лицо (гражданин), то - договор найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения подразделяется на: - коммерческий договор найма. (До введения в действие нового Гражданского кодекса коммерческий договор найма назывался договором аренды, а гражданин, арендующий жилое помещение, - арендатором. В некоторых нормативных актах, вышедших до введения нового Гражданского кодекса сохраняется устаревшая терминология). По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды» Толстой Ю.К. «Жилищное право» // Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2004. С. 261, 280.. Аналогичное мнение высказано П.В. Крашенинниковым и В.Н. Литовкиным. В государственном и муниципальном жилищном фонде г. Ульяновска и Ульяновской области коммерческий найм не предусмотрен. Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица - арендаторы жилых помещений). - договор специализированного найма жилого помещения. К специализированным жилым помещениям относятся: - служебные жилые помещения; - жилые помещения в общежитиях; - жилые помещения маневренного фонда; - жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; - жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; - жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; - жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением установленных требований. При этом отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п. 3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. №421 Собрание законодательства Российской Федерации - 6, Февраль, 2006- N 6 - ст. 697). Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа управления государственным или муниципальным жилищным фондом. - договор социального найма - это одна из правовых форм использования жилого помещения. Он заключается только в отношении жилых помещений, входящих в фонд социального использования (статья 19 ЖК РФ).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
|