Однако лизинг недвижимости несколько осложнен. Это обусловлено тем, что объекты недвижимости всегда являются индивидуально определенными вещами, и в случае расторжения договора возникает проблема с дальнейшим использованием таких объектов.

При этом, учитывая, что на практике лизинговые операции оформляются двумя договорами (договором купли-продажи и договором лизинга), следует применять к этим договорам нормы, регламентирующие порядок совершения сделок с недвижимостью, согласно которым государственной регистрации подлежат как сделки с недвижимым имуществом, так и основанные на таких сделках права (ограничения, обременения).

Таким образом, исходя из требований законодательства, сначала при приобретении объекта лизинга лизингополучатель должен зарегистрировать переход права собственности на себя, а затем должен быть отдельно зарегистрирован договор аренды (лизинга). Законодательство в этой части должно быть изменено - должна быть предусмотрена возможность совершения этой регистрации одновременно, с определением особой процедуры такой регистрации. Это позволило бы уменьшить расходы сторон по заключению договоров, а также ускорить процесс их заключения.

В настоящее время объект лизинга, подлежащий государственной регистрации в соответствии с законодательством (например, автомобиль), регистрируется на имя лизингодателя или лизингополучателя по договоренности сторон.

В случае регистрации объекта лизинга на имя лизингополучателя он обязан:

в регистрационных документах указать собственника объекта лизинга - лизингодателя;

в случае расторжения договора лизинга и изъятия лизингодателем объекта лизинга аннулировать регистрацию данного объекта.

Лизингополучатель не имеет права без письменного согласия лизингодателя вносить изменения в регистрационные документы.

Существенный практический интерес представляют вопросы о том, может ли являться предметом лизинга имущество, изготовленное лизингодателем (так называемый лизинг производителя), а также имущество, приобретенное лизингодателем ранее и не по указанию лизингополучателя.

Представляется, что передача имущества производителем имущества пользователю за плату представляет собой аренду, но не лизинг, поскольку не содержит всех элементов лизинга, в частности такого элемента, как приобретение имущества по указанию лизингополучателя. В тоже время в целях развития операций по передаче производителями изготовленного ими оборудования в аренду, законодателем могут быть введены льготы для подобных операций.

Что касается передачи в лизинг имущества, приобретенного лизингодателем ранее, то в юридической литературе по данному вопросу указывается, что «основная особенность лизинга состоит в том, что в пользование сдается не оборудование, которое ранее использовал арендодатель, а новое, специально приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи в аренду» Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, - М., 2001, - С.194..

На то обстоятельство, что объект лизинга должен приобретаться специально для цели передачи его в лизинг конкретному лизингополучателю, указывает как определение лизинга, данное в ст. 636 ГК («обязуется приобрести указанное арендатором имущество у определенного им продавца»), так и Положение о лизинге («лизингодатель - юридическое лицо, передающее по договору лизинга специально приобретенный для этого ... объект лизинга»

Тем не менее, в определении договора лизинга, данном в Положении о лизинге, содержится указание о том, что объектом лизинга может быть ранее приобретенное имущество (т.е. имущество, приобретенное не по указанию лизингополучателя). Данная норма вполне соответствует потребностям гражданского оборота, но, как представлется, противоречит ГК, а также Конвенции УНИДРУА о лизинге.

Если договором лизинга не установлено иное, то стоимость неотделимых улучшений объекта лизинга, произведенных лизингополучателем за счет собственных средств с согласия лизингодателя, подлежит возмещению лизингодателем после прекращения договора лизинга, а стоимость неотделимых улучшений объекта лизинга, произведенных лизингополучателем без согласия лизингодателя, возмещению не подлежит.

Если же лизингополучатель произвел по согласованию с лизингодателем отделимые улучшения объекта лизинга за счет собственных средств, эти улучшения являются собственностью лизингополучателя.

Исходя из требований ГК в договоре лизинга должны быть определены стороны, объект лизинга, продавец объекта лизинга.

Положение о лизинге в п. 2 указывает, что условиями договора лизинга являются:

1) объект лизинга, в том числе его наименование, количественные и качественные характеристики объекта;

2) контрактная стоимость объекта лизинга (таким образом, лизингополучатель должен быть уведомлен о стоимости, по которой приобретен объект лизинга. Кроме того, согласно Положению о лизинге в период действия договора лизинга, объект лизинга не подлежит переоценке);

3) обязательства сторон по уплате налоговых и неналоговых платежей в бюджет и государственные внебюджетные фонды, связанных с объектом лизинга;

4) цена договора лизинга (она устанавливается исходя из суммы инвестиционных расходов лизингодателя, связанных с исполнением данного договора, и суммы его вознаграждения либо совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости, если по условиям договора предусмотрен выкуп объекта лизинга);

5) размеры, способы и периодичность уплаты лизинговых платежей (белорусское законодательство, как и нормы международного права, предусматривает возможность осуществления лизинговых платежей в денежной, а также в натуральной форме);

6) сведения об условиях поставки (продажи) объекта лизинга и ответственности поставщика (продавца) (выбор поставщика предоставлен законодательством лизингополучателю, однако он может делегировать это право лизингодателю. Условия ответственности продавца достаточно четко определены законодательством);

7) обстоятельства передачи лизингополучателю объекта лизинга во временное владение и пользование, а также возврата данного объекта лизингодателю, включая его досрочное изъятие (ст. 639 ГК установлено диспозитивное правило, согласно которому объект лизинга передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего. Возврат объекта лизинга по общему правилу осуществляется в состоянии, определенном сторонами);

8) срок действия договора лизинга, исчисляемый с момента фактической передачи лизингодателем лизингополучателю объекта лизинга (без определения срока лизинга невозможно рассчитать лизинговые платежи);

9) права и ответственность сторон за невыполнение своих обязательств по договору лизинга;

10) условия эксплуатации и технического обслуживания объекта лизинга (данные условия отданы законодательством целиком на усмотрение сторон).

В договор лизинга по соглашению сторон могут быть включены и другие условия, предусматривающие в том числе:

- права и обязанности сторон в отношении объекта лизинга, включая право выкупа;

- право собственности на произведенные улучшения объекта лизинга;

- сведения о страховании объекта лизинга и рисков сделки;

- сведения о залоге по сделке, задатке, гарантиях и других способах обеспечения исполнения обязательств (это должны быть сведения, указывающие на вид и характер обеспечения);

- форс-мажорные обстоятельства.

Недостаточность правового регулирования лизинга приводит к применению по аналогии норм таких правовых институтов, как договоры аренды и купли-продажи, которые также содержат много диспозитивных норм. Поэтому интересам сторон соответствует подробное определение прав и обязанностей в договоре.

Тем не менее, как представляется, Положение о лизинге содержит излишне широкий перечень условий, которые исходя из структуры норм этого документа являются существенными условиями договора лизинга, т.е. условиями, без согласования которых договор считается незаключенным. Полагаем, что условия (права и обязанности сторон), которые следуют из законодательства, нет необходимости подробно описывать в договоре. Расширение перечня существенных условий договора способствует лишь уклонению недобросовестной стороны от ответственности, поскольку она может заявить, что какое-либо из вышеуказанных условий не включено в договор, а следовательно, стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям и договор нельзя считать заключенным. Поэтому Положение о лизинге нуждается в изменениях, которые бы сократили количество существенных условий данного вида договора.

2. Содержание договора лизинга

Содержание договора лизинга раскрывается через права и обязанности сторон, участвующих в лизинговой операции. Своеобразие содержания договора лизинга объясняется в основном тем, что возникшие из него обязательства сочетают типичные для договора аренды права и обязанности сторон, а также обязательства, возникающие из договора купли-продажи, а если договор заканчивается выкупом объекта лизинга, то еще и опциона на покупку Шимкович М.Н. Права и обязанности сторон договора лизинга // Право Беларуси. - 2003. - N 25 (49). - С. 52. Следствием этого является возложение ряда обязанностей, присущих обычно арендодателю, как на лизингополучателя, так и на продавца. Рассмотрим теперь обязанности сторон подробно.

Лизингодатель обязан приобрести в собственность имущество, избранное лизингополучателем у определенного им же продавца на основании договора купли-продажи (поставки) (по сути, договор лизинга в качестве компонента включает основные условия указанного договора купли-продажи). При заключении договора купли-продажи (поставки) лизингодатель согласно ст. 638 ГК должен письменно уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу. Однако договором лизинга аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика) и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ч. 2 ст. 636 ГК).

Одной из обязанностей лизингодателя является предоставление объекта лизинга лизингополучателю - обеспечение передачи ему указанного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Согласно ч. 1 ст. 639 ГК, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом (поставщиком) непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. Практика идет по тому пути, что предмет лизинга, как правило, передается лизингополучателю в месте нахождения продавца Там же..

Отдельно следует упомянуть о том, что, поскольку предметом договора лизинга выступает, как правило, дорогостоящее и технически сложное оборудование, особую важность, как свидетельствует практика, приобретает процесс передачи лизингового имущества лизингополучателю: «Несмотря на отсутствие специальных норм, регулирующих особенности этого процесса применительно к договору лизинга, практика идет по пути использования для оформления передачи лизингополучателю и соответственно принятия им объекта лизинга документов о передаче (передаточный акт, другие подобные документы), подписываемых лизингодателем и лизингополучателем. В случаях когда предмет договора лизинга передается продавцом непосредственно лизингополучателю, то документ о передаче подписывает и продавец» Шимкович М.Н. Права и обязанности сторон договора лизинга // Право Беларуси. - 2003. - N 25 (49). - С. 53..

Практика передачи лизингового имущества путем оформления передаточного акта представляется разумной, поскольку с момента передачи лизингового имущества лизингополучателю к последнему переходит риск случайной гибели лизингового имущества и тем самым четко фиксируется момент передачи. Более того, считаем необходимым в целях устранения возможных нарушений, связанных с уклонением контрагентов от подписания документа о передаче имущества, устанавливать в договоре лизинга правило о том, что передача имущества и принятие его лизингополучателем осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами договора лизинга и продавцом лизингового имущества.

Лизингодатель также обязан принять объект лизинга от лизингополучателя по окончании срока действия договора лизинга, если объект не будет выкуплен последним.

Таковы основные обязанности лизингодателя. Следует отметить, что его положение в данных отношениях несколько менее обременительное, чем положение арендодателя в договоре аренды. Лизингодатель, как правило, не принимает на себя многих присущих арендодателю обязанностей. Это обусловлено тем, что в лизинговой операции лизингодатель выступает лишь в роли посредника и конструкция построения договорных отношений такова, что в случае недостатков имущества лизингополучатель урегулирует претензии непосредственно с продавцом.

Некоторым своеобразием отличается и содержание права собственности на имущество, приобретенное лизингодателем для передачи в лизинг. Получая это имущество в собственность, лизингодатель по общему правилу лишен таких традиционных правомочий, как право владения и право пользования. Право распоряжения этим имуществом также ограничено одной целью - лизингодатель должен передать его в пользование лизингополучателю.

Страницы: 1, 2, 3, 4