| p align="left">безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков55 Жилищное право. Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексим. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007, стр. 111.. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке, вправе отказаться от исполнения договора и застройщик обязан возвратить денежные средства, уплачённые участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Общие положения, регулирующие вопрос расторжения гражданско-правовых договоров, содержатся в гл. 29 ГК РФ. Статья 450 ГК РФ закрепляет, что расторжение договора возможно в следующих случаях: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При расторжении договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон такое соглашение должно быть совершено в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации, и именно оно будет являться документом, подтверждающим расторжение договора и прилагаемым к заявлению о регистрации расторжения договора. При расторжении договора участия в долевом строительстве в судебном порядке обе стороны договора должны быть осведомлены о его расторжении77 Козлова Е.Б., Копыстыринский Е.А. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»- М.: РИОР, 2007, стр. 155.. Споры и разногласия, возникающие между сторонами при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия по спорным вопросам каждая из сторон вправе обратится в суд88 Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2006, стр. 108.. 2. Государственная регистрация договора долевого участия в строительствеГосударственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства)22 Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 12 июля 1997г. № 122-ФЗ.. На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве необходимо предоставить следующие документы:Если заявитель - инвестор:· заявление;· нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве;· нотариально заверенную копию инвестиционного договора;· нотариально заверенную копию проектно-сметной документации строительства объекта недвижимости в части, содержащей поэтажную планировку строящегося объекта (где должно быть обозначено помещение, подлежащие передачи дольщику).Если заявитель - участник долевого строительства:· заявление;· нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве.Помимо вышеперечисленных документов при регистрации договора с первым дольщиком дополнительно представляются:разрешение на строительство, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ;план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; проектная декларация44 Голованов .М. Сборник договоров. Недвижимость и строительство - СПб.: Питер, 2007, стр. 222-223..Проектная декларация в соответствии со ст. 19 Закона о долевом строительстве включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекрммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган исполнительной власти, осуществляющий в соответствии со ст. 23 Закона о долевом строительстве контроль и надзор в области долевого строительства.Информация о застройщике должна содержать сведения:ь о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме работы застройщика;ь о государственной регистрации застройщика;ь об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица -- учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;ь о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;ь о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;ь о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.Информация о проекте строительства, должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:• о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;• о разрешении на строительство; • о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;• о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;• о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;• о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;• о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;• о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;• о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков); • о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров77 Козлова Е.Б., Копыстыринский Е.А. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»- М.: РИОР, 2007, стр. 151-153.. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве77там же, стр. 146.. Свои особенности имеет и регистрация права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия в строительстве. Для этого необходимо предоставить следующие документы:1) заявление;2) документ об уплате государственной пошлины;3) документ, удостоверяющий личность заявителя (ксерокопию), либо при подаче документов представителем: документ, подтверждающий полномочия представителя и удостоверяющий его личность, а также ксерокопию документа, удостоверяющую личность заявителя;4) договор долевого участия в строительстве (подлинник) и его нотариально удостоверенную копию, а также документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор долевого участия в строительстве;5) ксерокопия первоначального акта органа исполнительной власти о разрешении на строительство жилого дома;6) документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для строительства объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии. Копия данного документа может быть также заверена уполномоченным лицом организации, застройщика с приложением печати указанной организации;7) проектная документация, отражающая размер общей и жилой площади по объекту, а также характеристику помещений, входящих в соответствии с проектом, в состав объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии;8) нотариально удостоверенная копия Устава застройщика со всеми изменениями и дополнениями, если оно имело место.Документы перечисленные в п. 5-8, предоставляет фирма-застройщик, она составляет «основной пакет». Затем дольщикам, которые сами решили зарегистрировать свое право собственности, остается только предоставить подлинник своего договора, его нотариально заверенную копию и ксерокопии всех листов паспорта44 Голованов .М. Сборник договоров. Недвижимость и строительство - СПб.: Питер, 2007, стр. 223.. 2. Махинации с договорами долевого участия в строительствеК сожалению не всегда заключая договор можно оставаться уверенным, что все условия договора будут соблюдены и через определенное договором время квартира перейдет в собственность участника долевого строительства. Нередко строительные компании используют различные комбинации, которые являются прямым нарушением договорных обязательств. Я предлагаю рассмотреть их более подробно. 1. Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов. Несоблюдение сроков сдачи означает - подписание акта Государственной приемочной комиссии, который «де-юре» подтверждает окончание строительства, «де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев; второе - срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически -- и жить); третье -- время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентств недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2005г., что подразумевает, что объект будет принят Госкомиссией не позднее 31 марта 2005г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т.е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т.е. начинать ремонт, а еще через 3-4 месяца, как раз к началу нового учебного года, буду готовы документы, т.е. жилье оформлено в собственность.
Страницы: 1, 2, 3
|
