| аконом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных -- соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивна и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере -- потребовать досрочного расторжения договора.В арбитражной практике немало встречается споров, связанных с применением мер гражданско-правовой ответственности по договорам аренды зданий и сооружений ввиду несвоевременной уплаты арендной платы.Приведем следующий пример.ООО «Ханко» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО «Торговый дом «Обувь» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 12 561 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2007 по 13.08.2007 в сумме 569 руб., убытков в виде упущенной выгоды за период с 13.08.2007 по 13.10.2007 в сумме 259 600 руб., а также о признании информации, распространенной ответчиком, не соответствующей действительности, об обязании ответчика дать опровержение в соответствующие органы и взыскании с ответчика 100 000 руб. убытков, причиненных распространением информации, порочащей имидж и деловую репутацию истца [12].Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, между ООО «Ханко» (арендодатель) и ООО «Торговый дом «Обувь» (арендатор) 01.02.2007 подписан договор аренды №4, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 150,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижневартовск, ул. Маршала Жукова, 38, для использования под магазин.Согласно п. 1.3 названного договора помещение передается арендатору на срок с 01.02.2007 по 01.02.2008.Как следует из п. 2.3.13 договора, арендатор при намерении отказаться от договора обязан сообщить об этом арендодателю не позднее чем за месяц до расторжения договора.ООО «Ханко», ссылаясь на то, что ООО «Торговый дом «Обувь» в нарушение условий договора аренды расторгло данный договор с 10.08.2007, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском. В обоснование исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате истец указал, что оплата за пользование помещениями была произведена ответчиком по 10.08.2007, в то время как спорное помещение фактически было принято арендодателем только 16.08.2007. Истец также сослался на то, что в результате досрочного расторжения названного договора он понес убытки в виде упущенной выгоды, которые выразились в том, что он по вине ответчика не имел возможности своевременно сдать имущество другому арендатору и получать арендную плату. Что касается требований о защите деловой репутации, то истец указал на то, что ООО «Торговый дом «Обувь» в некорректной для ООО «Ханко» форме уведомило ряд организаций и служб города о том, что истец не принимает арендованное помещение.Отказывая в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды, о признании распространенной ответчиком информации не соответствующей действительности и обязании ответчика опровергнуть данную информацию и взыскании с него 100 000 руб. убытков, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал факт причинения убытков и их размер, а также факт распространения сведений, порочащих его деловую репутацию. Суд также принял во внимание, что истец не указал, какие именно сведения были распространены ответчиком и в каких органах.Поскольку в данной части решение суда заявителем не обжалуется, законность выводов суда в этой части судом кассационной инстанции не проверяется (ч. 1 ст. 286 АПК РФ).Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 01.02.2007 №4 является незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Между тем суды пришли к обоснованному выводу о том, что между сторонами фактически существовали отношения по аренде спорного имущества, установленные договором аренды от 01.08.2004 №3.С учетом того, что арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды от 01.08.2004 №3, суды пришли к выводу о том, что названный договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) и прекратил свое действие в момент фактической передачи арендатором спорного помещения арендодателю по акту приема-передачи.В материалах дела имеется акт приема-передачи помещений, датированный 10.08.2007, из которого следует, что ООО «Ханко» как арендодатель приняло помещения 16.08.2007.Судами установлено, что при подписании договора аренды от 01.02.2007 №4 ответчик фактически не возвращал арендованное по договору от 10.08.2007 №4 имущество арендодателю.При таких обстоятельствах суды на основании имеющихся в материалах дела доказательств пришли к обоснованному выводу о том, что спорное помещение было принято арендодателем только 16.08.2007.Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в заявленный истцом период, суды на основании положений ст. 309, 614, 395 ГК РФ) правомерно взыскали с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 12 561 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами.Довод заявителя жалобы о том, что арендованное помещение было им передано 10.08.2007, судом кассационной инстанции отклоняется как противоречащий имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи. Заявлений о фальсификации указанного доказательства при рассмотрении дела по существу представителем ответчика не заявлялось.Ссылка ООО «Торговый дом «Обувь» на то, что суды вышли за пределы исковых требований, также подлежит отклонению. Из материалов дела следует, что предметом требований было взыскание задолженности на основании арендных отношений между истцом и ответчиком.Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.Итак, поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в заявленный истцом период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами.Таким образом, условие договора аренды о цене не является существенным, за исключением случаев заключения договоров аренды зданий и сооружений. Условия и формы предоставления арендной платы выбирается сторонами по своему усмотрению.ГК РФ определяет основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):а) использует имущество с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;б) существенно ухудшает имущество;в) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;г) уклоняется от осуществления капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки, в тех случаях, когда законодательством, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Данный перечень не является исчерпывающим, в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Вместе с тем, этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.Для того чтобы реализовать право расторжения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, который рассмотрит основания для расторжения договора. Вместе с тем, в целях защиты интересов арендатора, предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.В свою очередь, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора по его требованию, когда (ст. 620 ГК РФ):а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначении имущества;б) переданное арендатору имущество имеет препятствующее пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы.Данный перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сокращать по соглашению сторон в договоре аренды.Договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке.При этом необходимо обратить внимание на следующее. На арендатора возлагается обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа от предложения расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучении ответа на него в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней), арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.Таким образом, в заключении главы можно сделать следующие выводы.По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По общему правилу, закрепленному в статье 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена конкретная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, то он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.3.2 Анализ проблемы аренды зданий и сооружений связанных с предметом и государственной регистрацией договораДоговор аренды зданий и сооружений традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с недвижимостью. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота зданий и сооружений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок со зданиями и сооружениями. ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл.34), предприятий (§5 гл.34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§1гл. 34).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
