Договор аренды отдельных видов недвижимости
Содержание- Введение
- 1. Понятие, правовая природа, сущность, субъекты, объекты, предмет арендных отношений
- 2. Особенности аренды отдельных видов недвижимости
- 2.1 Аренда земельных участков, зданий и сооружений
- 2.2 Договор аренды предприятий
- 2.3 Договор аренды транспортных средств
- Заключение
- Список использованных источников и литературы
ВведениеАктуальность темы рассмотрения данной. В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для развития рыночных отношений в сфере недвижимости.Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.Немаловажным моментом является также и тот факт, что недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передаваемое в аренду участникам предпринимательской деятельности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации.Целью данной работы является анализ аренды отдельных видов недвижимости.Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:- изучить рекомендуемую литературу по данной теме;- на основе изученного материала, охарактеризовать понятие, правовую природу и сущность арендных отношений;- проанализировать сущность аренды земельных участков, зданий и сооружений;- раскрыть сущность договора аренды предприятий;- охарактеризовать сущность договора аренды транспортных средств. 1. Понятие, правовая природа и сущность арендных отношенийДоговор аренды (имущественного найма) - один из классических видов договоров, чья история насчитывает много тысячелетий. Он принадлежит к договорным институтам, которые были известны цивилистике еще со времен римского права. Аренда - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату [6, стр.2]. Современное легальное понятие "аренды" содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ [3, стр. 141]. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (часть 2 ст.606 ГК РФ). Следует отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества [3, стр. 142]. Как подчеркивают исследователи, указанные положения порождают некоторые практические и теоретические проблемы, связанные с их применением. Так, с практической точки зрения интересно рассмотреть следующую ситуацию. Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. Несоблюдение данного условия является основанием для требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и взыскании убытков. При этом если арендатор использовал имущество не в соответствии с договором или его назначением, возникает вопрос: являются ли собственностью арендатора плоды, продукция, доходы, полученные в результате такого использования? ГК РФ не содержит однозначного ответа на этот вопрос. Думается, что арендатор не имеет права собственности на те поступления, которые он получил в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором или его назначением, и должен их передать арендодателю либо собственнику арендованного имущества. Правильность такого вывода подтверждается общей нормой, содержащейся в ст.136 ГК РФ, которая определяет, что лицо (в данном случае арендатор) имеет право собственности на поступления от использования имущества, собственником которого оно не является, только в том случае, если пользование имуществом осуществлялось на законном основании. Очевидно, что нельзя признать законным пользование арендованным имуществом, осуществляемое не в соответствии с договором аренды или назначением имущества [3, стр. 143]. 2. Особенности аренды отдельных видов недвижимости2.1 Аренда земельных участков, зданий и сооруженийПраво сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, установленным законом. Арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом пли собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением земель, занятых Федеральной службой безопасности), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения [9, стр. 113].В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на текущую или долгосрочную (рис. 1) [7. cnh/ 105].Договор аренды, не оговоренный сроком, на который он заключен, считается заключенным на неопределенный срок.Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.Если объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, обменяет, подарит или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим объектом недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования.Рис. 1 Аренда объектов коммерческой недвижимостиАренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка [11, стр. 66].К некоторым договорам аренды применяются дополнительные правила, например к финансовой аренде, а также в отношении государственного имущества, сданного в аренду. На основании распоряжения Госкомимущества РФ от 28 декабря 1995 г. № 1903-р "О страховании имущества, передаваемого в аренду", имущество, находящееся в государственной собственности, в целях обеспечения внебюджетной компенсации ущерба, нанесенного объектам государственной собственности, подлежит обязательному страхованию. Страховые организации, имеющие право участвовать в реализации программы страховой защиты государственного имущества, переданного в аренду, определяются по условиям конкурса.Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется Комитетом по управлению имуществом.Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно спим связанным, и в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила ст. 651 п. 2 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации [3, стр. 145].Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с Земельным кодексом, который предоставляет арендатору участка право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе в залог), вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Законодатель изменил ответственность по договору аренды перед арендодателем: если по Гражданскому кодексу ответственным лицом во всех перечисленных случаях оставался прежний арендатор, то, согласно Земельному кодексу, во всех перечисленных случаях (за исключением передачи арендных прав в залог), ответственность несет новый арендатор.Арендатор может передать арендованный участок в субаренду без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Если основной договор аренды запрещает передачу прав по нему без предварительного согласия арендодателя, то в учреждения юстиции по регистрации прав необходимо представить такое согласие для проверки законности сделки.Во всех перечисленных случаях права по договору аренды передаются третьим лицам в пределах срока основного договора аренды.Закреплено преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, причем порядок продажи таких земельных участков установлен гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В подобных случаях в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть представлены:- отказ от преимущественного права покупки с нотариально засвидетельствованной подписью арендатора или оформленная в учреждении юстиции по регистрации прав либо нотариально заверенная копия извещения о намерении продать земельный участок, содержащая сведения об условиях, на которых участок будет продан (цена и т. д.);- почтовое уведомление о вручении арендатору извещения о намерении продать земельный участок с указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление (арендатора) [8, стр. 65].По истечении срока аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключения договора аренды на новый срок. Земельный кодекс изменил правило описанное в ГК, в пользу арендатора Арендатор теряет преимущественное право только при расторжении договора аренды участка по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным законодательством.Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка. Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ. Размер арендной платы, условия и сроки ее внесения за пользование участками, находящимися в собственности Санкт-Петербурга, устанавливаются органами государственной власти города. В настоящее время в Санкт-Петербурге арендная плата за государственные участки устанавливается на основании соответствующей методики и размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Страницы: 1, 2
|
