Договор аренды. Понятие. Общие положения.

22

Оглавление

• ВВЕДЕНИЕ 3
• ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА 5
• 1.1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА 5
• 1.2. ПОНЯТИЕ И УСЛОВИЕ ДОГОВОРА 10
• ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 12
• 2.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА. 13
• 2.2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ 17
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ 20
• СПИСОК ИСТОЧНИКОВ 22

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя-тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам-ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего ста-новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст-веннику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое иму-щество во временное пользование другому лицу, собственник сох-раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход. Обязательства по передаче имуще-ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущест-ва во временное пользование складывается из взаимных прав и обя-занностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию это-го имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его испо-льзования.

Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обяза-тельств по передаче имущества в пользование.

В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).

Целью настоящей работы является исследование понятия, а также общих положений договора аренды.

Задачи:

1. Исследование общей характеристики договора аренды.

2. Изучение содержания обязательства по договору аренды.

3. Анализ актуальных вопросов договора аренды с введением их в практику.

По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом". Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5. С. 117.

Возникающие в силу договора аренды отношения носят прежде всего обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право). З.А. Ахметьянова. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, № 2, С.34

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время считается, что нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре.

Представляется, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного" Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. N 10. С. 37 - 44..

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки (ст. 22 Земельного кодекса РФ), а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса (ст. 40, ч.4 ст. 41, ст. 42 Лесного кодекса РФ Федеральный закон от 29 января 1997 г. (с изменениями от 21 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 5. Ст. 610; Парламентская газета. 2004. 28 дек. и т.д. ; Положение об аренде участков лесного фонда Утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. N 345 (с изменениями от 19 июня 2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 14. Ст. 1585; 2003. N 25. Ст. 2532.) или водные объекты (ст. 41 Водного кодекса РФ Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. (с изменениями от 22 августа 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. N 47. Ст. 4472; 2004. N 35. Ст. 3607.)).

Необходимо заметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральный закон от 21 июля 1997 г. (с изменениями от 2 ноября 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2004. N 45. Ст. 4377.

). Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 2, 3 ст. 26 вышеназванного Закона).

1.2. ПОНЯТИЕ И УСЛОВИЕ ДОГОВОРА

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, N 2.

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев:

· когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;

· когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. С. 330..

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Страницы: 1, 2