Договор аренды

71

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

МОСКОВСКИЙ ФИЛИАЛ «НЬЮ-ЙОРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ ПАТРИСА ЛУМУМБЫ»

Кафедра Гражданско-правовых дисциплин

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Договор аренды: проблемы правового регулирования»

Студента: Иванова Ивана Ивановича,

заочная форма, 6 курс, гр. 123456

Нью-Йорк - 2009 г

Содержание

• Введение
• Глава 1. Введение
• 1.1 Правовая природа договора аренды
• 1.2 Отличительные признаки договора аренды недвижимости, предприятия, имущества
• 1.3 Характеристика сторон договора аренды
• 1.4 Специфика и виды договора аренды
• Глава 2. Основная часть
• 2.1 Отношения, возникающие из договора аренды
• 2.2 Форма договора аренды
• 2.3 Порядок заключения договора аренды, его прекращение и изменение
• 2.4 Возмещение убытков
• Возмещение убытков при различных ситуациях
• Заключение
• Список используемых источников
• Приложение
• Введение
• В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
• В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.
• Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).
• Статистические данные о рассмотрении арбитражными судами гражданских дел свидетельствуют о стабильном росте количества споров, связанных с договорами аренды: если в 2003 году было рассмотрено 7.316 дел, то в 2004 г.- 9.987, в 2005 г. -11.433, в 2006 г. - 17.334 Судебно-арбитражная статистика // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. - 2006. - №3. - С.8..
• Все вышеперечисленное указывает на несомненную актуальность выбранной темы исследования данной дипломной работы.
• Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор имущественного найма, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.
• В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.
• Надо сказать, что отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Л.В.Абрамова, Г.Д. Алексеева, M.B. Васильеву, В.В.Витрянского, В.Д. Газмана, А.М. Туляева, Р.М. Долуханяна, Б.В. Ерофеева, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, С. Б. Путинского, Е.А.Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича См: В.В.Витрянский Договор аренды и его виды / - М.: Статут, 1999; О.С. Иоффе Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права» / М. Статут, 2000; Абрамов. Договорное право / М.: 1984.. Их научные работы были взяты в основу при написании данной курсовой работы.
• В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.
• Цели и задачи исследования. Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения: во-вторых, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.
• Основные задачи исследования:
• Определить правовую природу договора аренды.
• Провести исследование отличительных признаков договора аренды недвижимости, предприятий, имущества.
• Исследовать характеристику сторон договора аренды
• Исследовать специфику и виды договора аренды.
• Изучить отношения возникающие из договора аренды
• Провести анализ формы договора аренды
• Исследовать порядок заключения, расторжения и изменения договора аренды
• Исследовать институт возмещения убытков возникающих из договора аренды
• Внести предложения по укреплению гражданско-правового законодательства и законодательства, связанного с укреплением законности и правопорядка в сфере интеллектуальных прав в Российской Федерации.
• Методология и методика исследования. В ходе данного исследования автор использовал знание фундаментальных философских категорий и методов, в частности, восхождение от абстрактного к конкретному; общенаучные и частно-научные методы познания: изучение истории проблемы; формальнологические законы, позволяющие избежать различных смысловых и стилистических противоречий в работе: законы тождества, непротиворечивости, исключенного третьего, достаточного основания; сравнительно-правовой (сравнивались различные нормы гражданского и уголовного законодательства) и интроспективный метод; методы дедукции и индукции, изучение уголовных дел, материалов проверок по фактам совершения уголовно-процессуальных правонарушений.
• Говоря о новизне, также следует отметить, что основная масса работ посвященных, как гражданско-правовым исследованиям правовой характеристики договора аренды, так и исследование правового регулирования договоров аренды. Это не снижает теоретической и практической ценности упомянутых научных трудов, но требует учета действующего законодательства и практики его реализации действующими субъектами гражданско-правовых правоотношений.
• Практическое значимость работы заключается в систем норм теоретическом и эмпирическом исследовании основных проблем, обусловленных темой, проверке выдвинутых гипотез и решении поставленных задач.
• Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя восемь параграфов, заключения и списка использованной в ходе написания данной работы литературы.
• Глава 1. Введение
• 1.1 Правовая природа договора аренды
• Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.
• Отношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет аренду (имущественный наем) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение - арендную плату.
• По мере развития нынешняя цивилизация прошла несколько этапов своего экономического освоения действительности. Если первый характеризовался простым присвоением плодов природы, то на втором наступила эпоха их обработки; далее -- мировой торговли, где потребовалось совершение актов межличностного социального значения На первых двух этапах это были отношения «человек-природа». Уже на первых этапах зародилась наука (и искусство) экономии, т.е. разумного ведения собственных дел, которая в центре внимания ставит вопрос о комплексном эффекте обладания материальными благами, принадлежащими человеку (семье, группе лиц), во имя определенных целей (удовлетворение текущих жизненных потребностей, приобретение предметов роскоши, передача имущества потомству и пр.) естественно, такого рода усилия были возможны лишь потому, что происходил сам процесс накопления (приобретения в собственность). Но со временем стало очевидным, что как таковое состояние присвоения (обладания) существенно отличается oт другого умения - «искусства наживать состояние» См.: Михеев В.Н. Экономико-правовые основы хозяйствования. СПб. Издательство Спб-го университета, 2005, С.15.. Наконец, с развитием производительных сил и форм хозяйствования, стало понятным и некоторое преобладающее значение этого второго умения (искусства), позволяющее в результате непрерывного и безграничного устремления к прибыли создать состояние без наследства, приобрести капитал без финансовой основы и т.п. Хрематистика (жажда получения прибыли как таковой) достойна порицания, но это объективное явление, объясняемое социальными, психофизическими, духовными и прочими причинами, которое само по себе есть факт действительности, a не объект негодования.
• Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Это именно другой тип, т.е. иной модус организации производства, исходно он не худший и не лучший.
• Еще древние мыслители (Солон, Платон, Аристотель и др.) заметили, что богатство предопределяется не фактом обладания значительным имуществом или деньгами на праве собственности, а эффективностью хозяйствовании в целом, умением применить различные формы и методы его обустройства и ведения См.: Антипов В.А. Собственность и цена // Право и Экономика 2004, №2, С. 23. То же касается и земли (земельных участков). Обладание землей на праве собственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнению современных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда часть земли у производителя сельхозпродукции находится в собственности, а часть - в аренде Аристотель учил, что истинное богатство, состоит в искусстве использования различных средств при ведении хозяйства. См.: Аристотель Политика // Политика. Афинская полития. М.: Мысль, 2002, С.46-47. Современные экономические теории менее всего опираются на правомочия собственности в выстраивании эффективных моделей хозяйствования. В частности, отмечается, что «при прочих равных условиях высокие трансакционные издержки из прав будут сдвигать схему прав собственности на ресурсы сторону крупных участков совместного пользования». Отмечается также, что и для владельца всякого экономически значимое ресурса (в числе этих владельцев и государство) значима его (ресурса) открытость и доступность; большинство современных экономических теорий настаивает на том, что решающее значение в коммерческом успехе имеет моделирование вариантов поведения и фактическое внедрение инноваций, их темпы См.: Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы. М.: ЮНИТИ, Издательство политической литературы «Единство», 2004, С. 186.
• Современные юристы, исследующие процессы развития бизнеса, отмечают, что собственность как таковая нивелируется, в основном, в результате того, что для предпринимателя имеет значение лишь результат эксплуатации имущества Эмерсон Трауинн Экономическое поведение и институты М.: Дело 2003, С. 287.
• Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 Гражданского кодекса РФ -- далее ГК РФ) регламентируют имущественные эквивалентно- возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ). Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах -- специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и лизинге); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.
• Следовательно, законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования и рамках общей модели договора аренды.
• Сегодняшняя структура гл. 34 ГК РФ вряд ли бесспорна. В частности, можно обсуждать целесообразность выделения в самостоятельный параграф правил, посвященных прокату, а также причины, по которым законодатель не создал единый параграф для всей недвижимости и не выделил параграф, посвященный аренде земли, и т.д.Заслуживает обсуждения и целесообразность выделения параграфа третьего с его жесткой привязкой к регулированию аренды только транспортных средств, так как остаются за его пределами случаи аренды других сложных в техническом отношении объектов, требующих специального управления в процессе их эксплуатации. В связи с арендой у сторон договора (прежде всего -- у арендатора) возникают различные правоотношения, в том числе с органами власти и управления - по поводу разрешений на эксплуатацию некоторых объектов или в связи с необходимостью лицензировать такую деятельность; с органами местного самоуправления - в связи с размещением производства на территории муниципального образования; с лицами, имеющими определенные права на этот же объект (например, с обладателями сервитутов); с организациями, которые обеспечивают контроль и надзор и т.п. Следовательно, правовое регулирование отношений, возникающих при аренде, не исчерпывается нормами собственно гражданско-правового института аренды. Однако, в задачи настоящего исследования входит только цивилистический анализ проблем, хотя, конечно же, заслуживает внимания, например, вопрос об аренде (договоре аренды) в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, о соотношении аренды и актов административного характера и т.д.
• Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный См.: подробнее, например: Гражданское право: Учебник, часть 2/ Под ред. А.Н. Сергеева , Ю.К. Толстого М.: Проспект 2003, С. 150 и далее. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 438; Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России М.: Юрист 2004, С. 108 и далее.. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Таким образом, данный договор по существу представляет собою особую форму социально-экономическою взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды есть соглашение о предоставлении и пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества. Гораздо лучше и полнее эта особенность договора аренды была прописана в ст. 284 проекта Гражданского Уложения: «Наймодавец обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжение найма. Наймодавец не вправе производить в имуществе изменений, стесняющих пользование нанимателя, и вообще обязан не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться имуществом, но и устранять ее то, что стесняет спокойное пользование нанимателя» Гражданское Уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том 2. Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография. 1829, С. 28. Вряд ли стоит объяснять, что в таком видении (и, безусловно, правильном) передача не исчерпывает обязанностей арендодателя, с нее они лишь начинаются.
• Стабильность общей формулы договора аренды не означает, что под влиянием политических, экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческое понимание договора аренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивали существа концепции («временное пользование вещью в счет известного платежа») и преимущественно заключались в формировании отдельных разновидностей договора аренды. Примером здесь может быть выделение в действующем ГК РФ аренды транспортных средств и лизинга, ранее отсутствовавших по известным причинам.
• Основные положения об аренде, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов исследованы в цивилистической литературе достаточно полно, что освобождает от необходимости излагать, соответствующие правила в их развернутом виде. Поэтому в рамках настоящей работы к анализу, по общему правилу, привлекаются лишь спорные или наиболее сложные ситуации.
• Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
• Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.
• Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по правилам договора аренды.
• Форма арендного договора используется и в межгосударственных отношениях Например, между РФ и Финляндией действует договор о передаче в аренду Финляндской Республике советской части Сайменского канала и острова Малый Высоцкий. См.: Распоряжение Правительства РФ от 19 декабря 2002г. № 1795-р. Текст Распоряжения официально опубликован не был. , но, совершенно понятно, сходство в регулировании не приводит к единству правовой природы отношении; нормы национального права, в том числе гл. 34 ГК РФ, в отношениях суверенов не применяются.
• Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.
• В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально - техническому обеспечению и другие условия. По общему правилу обязанность производить капитальный ремонт возложена на арендодателя, текущий - на арендатора, если в договоре не будет установлено иное.
• 1.2 Отличительные признаки договора аренды недвижимости, предприятия, имущества
• По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
• Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Как верно отмечал В.А. Дозорцев, 2по своей сути предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права...» См.: Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. В связи с этим В.В. Витрянский отмечает, что договор аренды предприятия ввиду специфики предмета договора включает в себя два рода объектов: предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, и действия арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды См.: Витрянский В.В. Аренда // Договорное право России. Указ. соч. С. 540 - 541..
• Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
• В то же время предприятие как объект аренды специфического особого объекта гражданских прав не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК РФ См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 280 - 281.. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки См. подробнее: Отдельные виды договоров аренды // Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. М.: Проспект, 2001. С. 188 - 189., в то время как при формировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается См.: Отдельные виды договоров аренды // Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. М.: Проспект, 2001. С. 188..
• Законом установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ), хотя ст. 132 ГК РФ об этом умалчивает.
• Нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, в принципе представляют собой только конкретизацию правил п. 1 ст. 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
• Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно и заблаговременно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до передачи его арендатору. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК РФ не установлен, и поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК РФ.
• Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок является пресекательным. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.
• Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК РФ).
• После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). При этом права арендодателя, полученные им, например, на основании лицензии, не могут быть переданы арендатору, что отмечается в п. 2 ст. 656 ГК РФ. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензии (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.
• Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
• Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК РФ не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК РФ), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрация сделок с ними, в том числе договоров аренды См.: Гражданское право: Учебник / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. М.: Проспект, 2001. С. 190..
• К существенным условиям договора аренды предприятий помимо его предмета относится и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК РФ. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
• Учитывая специфику договора аренды предприятия как имущественного комплекса (его сложно и долго передавать, принимать и возвращать, его компоненты могут навсегда (или стойко) утрачиваться, стоимость его может таким образом уменьшаться), законодатель сконструировал специальную норму (ст. 663 ГК РФ), в силу которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре с одной стороны (или обеих сторон), применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Поэтому критерий общественного (публичного) интереса доминирует над приоритетом частного интереса, что является исключением из указанного общего правила, допустимого в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.
• Что касается недвижимости, то здесь вопрос более сложный. На наш взгляд, законодатель неслучайно указал в ст. ст. 656 и 671 ГК РФ, что по договорам аренды соответственно предприятия и нежилого помещения недвижимость передается во владение и пользование, не указав на возможность ее передачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться (т.е. эксплуатировать его, осуществлять производственную деятельность) без правомочия владения им. Установление же такого правила в отношении аренды нежилого помещения вызвано, как представляется, стремлением законодателя более полно защитить права арендатора, в нанимаемом помещении. В то же время законодатель допускает возможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, т.е. не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). На наш взгляд, законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование».
• Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы. Примером такой аренды может служить аренда на нежилое помещение, находившееся по адресу: Москва, ул. Партизанская, д. 9, корп. 3, осуществлявшаяся по договору аренды от 11 октября 1993 г. N 8-710/93 Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 августа 2005 г. N А10-6381/04-Ф02-3520/05-С2 // Электронная справочно-правовая система., заключенному между территориальным агентством Москомимущества Западного административного округа Москвы и ТОО «Школа Космос» Постановление Президиума ВАС РФ от 21 января 1997 г. N 4569/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. N 5..
• Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.
• В силу особенностей, присущих нежилым помещениям как объектам гражданско-правовых сделок, российский законодатель предъявляет специальные требования к форме договора их аренды как разновидности недвижимого имущества.
• Договор аренды здания или сооружения и договор аренды предприятия имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 и п. 1 ст. 658 ГК РФ).
• Требования к форме договора аренды нежилого помещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи письменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идет по пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений в письменной форме. Этого требует и «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» Приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" // Российская газета. 2004. 31 авг. Минюста РФ, пп. 1 п. 13 которой распространяет обязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимого имущества. С формально-юридической точки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо не отвечает положениям ГК РФ, а именно - п. 1 ст. 609. Однако договор аренды недвижимости, в том числе и нежилого помещения, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устной форме. Таким образом, п. 2 ст. 609 ГК РФ косвенным образом обязывает субъектов гражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменной форме. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договора аренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений в хозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательности письменной формы для договоров аренды нежилого помещения.
• 1.3 Характеристика сторон договора аренды

Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8