--------------------------------

<*> См.: ст. 14, 34 - 37, п. 1 ст. 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.

<*> СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746.

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665).

Идее придания устойчивого характера арендным отношениям служит правило ст. 617 ГК о сохранении силы договора при изменении сторон. При этом при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует, как уже отмечалось, правило о следовании права аренды за вещью. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

Аналогичный подход сохранен в ГК и при смене арендатора, если такая смена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся срок <*>. Правило это диспозитивное и может быть изменено законом или соглашением сторон. Если же законом или соглашением не предусмотрено иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор, лишь когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. К примеру, отказ допустим, если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы являлся скульптор (художник, хореограф), обязавшийся в качестве арендной платы вести учебные занятия в школе, которые не способен вести его наследник.

--------------------------------

<*> Данная ситуация представляет собой специальный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК).

3. Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Так, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК).

Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях не дозволено.

Особо регулируется и форма договора аренды, предусматривающего в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Данные договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК). Исходя из этого правила, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами. Это правило будет соблюдаться, несмотря на то, что ст. 633 и 643 ГК не исключают иных путей (способов) придания письменной формы данному договору.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом. Так, в силу ст. 633 и 643 ГК государственной регистрации не подлежат договоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. В их числе договоры аренды воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов <*>.

Государственной регистрации, исходя из п. 2 ст. 609 ГК, подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения. Согласно же ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" "государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества" <*>. Иными словами, регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права и производится только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. И, напротив, если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной

--------------------------------

<*> Не подлежат государственной регистрации (если иное не предусмотрено законом) договоры аренды земельного участка, заключаемые на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК).

<*> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.

регистрации и право аренды недвижимого имущества <**>.

4. Порядок заключения договора аренды, прежде всего, регламентируется общими положениями ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов). Исключение составляет договор проката, заключаемый с соблюдением требований, установленных для публичных договоров (ст. 426, п. 3 ст. 626 ГК).

Одна из особенностей заключения договоров аренды (особенно аренды недвижимого имущества) состоит в широком распространении в предпринимательской деятельности практики проведения торгов на право заключения договора аренды. Нередко подобные торги обязательны. Так, как правило, по результатам лесных конкурсов предоставляются в аренду участки лесного фонда (ст. 35 ЛК). По результатам торгов, в основном, предоставляются в аренду нежилые помещения и другие объекты недвижимости, принадлежащие государственным и муниципальным образованиям. Продажа права на заключение договора аренды подобных объектов используется государственными органами и органами местного самоуправления в качестве одного из способов создания экономической основы государственного и местного самоуправления за счет внутренних источников финансирования.

<**> Еще до внесения изменения в ст. 26 указанного Закона эта позиция нашла подтверждение в практике Высшего Арбитражного Суда РФ (см. п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // ВВАС РФ. 2001. N 4. Далее - Обзор Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК). В ГК определены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок и получивший отказ арендодателя, может воспользоваться названным правом.

Прежде всего, в ГК предъявляется ряд требований к самому арендатору. Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. Во-вторых, важна готовность арендатора заключить договор "при прочих равных условиях", т.е. на условиях равных (либо не худших), чем предлагаемые другим претендентом на аренду. При этом заключение договора на новый срок, по существу, является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66). В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

При соблюдении арендатором указанных условий никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков.

Право арендатора на заключение договора на новый срок считается нарушенным, если происходит сдача именно в аренду другому лицу, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивно. Оно может быть изменено как договором, так и законом.

Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях, но на неопределенный срок. Подобное возможно, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК).

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды не применяются к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК).

5. Предмет договора. Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды являются вещи, и притом - индивидуально-определенные и непотребляемые. Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия. Подтверждают такое толкование правила об аренде предприятия, согласно которым предметом данного договора является имущественный комплекс предприятия, включающий не только вещи, но и права, в том числе права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия и другие исключительные права, а также долги (ст. 656 ГК).

При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества (когда оно существует), инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Условие о предмете - единственное условие, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).

Проблема существенных условий договора аренды (как и всякого иного возмездного договора) не получила в литературе и судебной практике единообразного решения. Некоторые цивилисты, принимая во внимание легальное определение договора аренды и выделяя условие о сроке и об арендной плате в качестве видообразующих признаков арендного обязательства, отражающих природу данного договора, полагают следующее. Условие об арендной плате безусловно относится к существенным условиям всякого договора аренды, и, если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым. Аналогичные аргументы высказаны и в обоснование суждения об отнесении условия о сроке к существенным условиям всякого договора аренды <*>. Эта позиция находит подтверждение и в судебной практике <**>.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9