Договор аренды

Дипломная работа на тему:

Договор аренды

Введение.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя-тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам-ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего ста-новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст-веннику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая таксе иму-щество во временное пользование другому лицу, собственник сох-раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имуще-ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущест-ва во временное пользование складывается из взаимных прав и обя-занностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию это-го имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его испо-льзования.

Договор аренды -это наиболее распространенные договоры обяза-тельств по передаче имущества в пользование.

Эта тема актуальна тем, что еще совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосуда-рствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

ГЛАВА 1. Понятие и содержание договора аренды.

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчи-тывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во вре-менное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче иму-щества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуще-ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда-торам (2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило(ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать б качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе-ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Та-кой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-про-дажи при аренде с выкупом права собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения до-говора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защи-той и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает то-лько тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I, ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защи-щается и от притязаний арендодателя как собственника арендован-ного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, опера-тивного управления, пожизненного наследуемого владения) за сдан-ное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Пра-вда, право пользования арендованным имуществом при смене арен-датора сохраняется далеко не всегда (см. п.2 ст.617 ГК РФ), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендатором вещно-правовой защиты и призна-ние за правом пользования арендованным имуществом свойства сле-дования дает известные основания отнести это право или его от-дельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к чис-лу вещных не может быть отнесено право пользования арендован-ным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст.216 ГК РФ.

Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему пра-вилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут высту-пать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммер-ческие организации, а также государство, национально-государст-венные, административно-территориальные и муниципальные обра-зования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли аре-ндодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, вхо-дящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не явля-ющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие ра-спорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.1 В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать не-движимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных пре-дприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оператив-ного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имущес-твом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федераль-ной собственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. №96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по уп-равлений и распоряжению объектами федеральной собственности".2

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государстве-нного имущества, относящегося к федеральной собственности, про-изводится Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, впра-ве поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Ана-логичный порядок действует в отношении государственной собстве-нности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодате-лей государственного имущества могут выступать унитарные пред-приятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к дви-жимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендо-дателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предпри-ятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества толь-ко с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе-циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Если же пол-номочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь спе-циальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в арен-ду от своего имени. В частности, такое полномочие может выте-кать из договора комиссии.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная неупотребляемая вещь, пос-кольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природ-ные объекты(например, участки леса1 или водные объекты2) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные сре-дства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в арен-ду которого не допускается или ограничивается. Ог-раничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности опреде-ленным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственно-сти. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому - необходимости специально предусматри-вать меры, направленные на их рациональное использование. В ча-стности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюда-ться их целевое назначение (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аре-нды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количе-ство приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэ-тому при заключении договоров аренды природных объектов недоста-точно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, пред-метом договора аренды может быть только индивидуально-определен-ная вещь. Этот вывод вытекает также из п. З ст.611 ГК РФ. Вещь, пе-редаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, опре-деляемые родовыми признаками, не могут составлять предмет дого-вора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо об-щих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон догово-ра является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серь-езно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содер-жание должно быть формализовано. Что же касается письменной фор-мы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, если иное не установлено законом. При этом ре-гистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий до-кумент, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от реги-страции права собственности арендодателя на недвижимое имуще-ство.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматриваю-щий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма не-обходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме до-говора и его государственной регистрации.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9