Применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во временное владение и пользование не только основные средства предприятия, но и перевести на последнего долги, относящиеся к предприятию. В связи с чем законодателем предусмотрены специальные правила об уведомлении кредиторов. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998 г. С. 189.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обременного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст. 613 ГК РФ).распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта законодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотрено договором или законом. Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие от общих положений ГК РФ, обязан в течение всего срока действия договора осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду (п.1 ст.661 ГК). Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с его назначением. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: - М.: "Статут", 2000. С. 468.

Обязанности арендатора.

Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло-виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде-лены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуще-ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда-торам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе-ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Та-кой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защи-той и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает то-лько тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защи-щается и от притязаний арендодателя как собственника арендован-ного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: - М.: "Статут", 2000. С. 470.

К их числу относятся следующие: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднайм); передаваьт свои прав и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал. Однако, при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу не требуется. См., например, Р.Я. Вишневецкая, Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002., С. 95, а также Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2001. № 2. С. 62-63.

Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором, а во втором, - нет, если иное не предусмотрено законом. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. С. 204. "Иное" предусмотрено ст. 662 ГК РФ в отношении аренды предприятий. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Еще одна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы ( ст. 614 ГК РФ) и возврате арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (данное положение не применимо при аренде земельных участков), по истечении срока его аренды, а также в других случаях (ст. 622 ГК РФ). Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должны быть также по передаточному акту.

2.6. Прекращение, расторжение (изменение) договора аренды недвижимости

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра-щения договора аренды, даже если заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест-во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас-леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск-лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич-ными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, пред-ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о воз-можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск-лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998 г. С. 192. О прекращении договора аренды предприятия арендатор должен письменно уведомить всех кредиторов.

По требованию арендодателя договор аренды может быть, досроч-но расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушени-ями условий договора. Понятие существенного нарушения условий до-говора дано в п.2 ст. 450 ГК. К числу существенных нарушений договора, в частности, относится предоставление имущества в субаренду без согласия арендодателя. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // ВВАС РФ. 2001. № 10. С. 72. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назна-чения имущества, то под ним следует понимать такое изменение на-значения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК.;

2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существе-нным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нар-ушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) Не производит капитального ремонта имущества в установлен-ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос-рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование аре-ндатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот-ветствии с условиями договора или назначением имущества. Соз-дание препятствий пользования имуществом может трактоваться до-вольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не -проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности во-зложены на него договором;

2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль-зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще-ства или проверки его исправности при заключении договора. Пос-кольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существен-ными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендова-нного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка-питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от-вечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Дополнительные основания для расторжения договора аренды земельного участка предусмотрены п. 2 ст. 46 ЗК РФ: аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель. Однако, прекращение договора аренды земельного участка по названному основанию не возможно в период полевых сельскохозяйственных работ и иных установленных федеральными законами случаях. Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2001. № 2. С. 64.

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: - М.: "Статут", 2000. С. 485.

Глава III. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА АРЕНДЫ И АРЕНДЫ КАК ОБРЕМЕНИЯ (ОГРАНИЧЕНИЯ) ПРАВ

Рассматривая соотношение понятий "регистрация субъективного права" и "регистрация обременения субъективного права", нельзя не отметить, что отождествление данных понятий в доктринальном толковании существенным образом способствует сам законодатель. Так, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество проявляется явную непоследовательность по вопросу о регистрации аренды: называя аренду в качестве подлежащего регистрации ограничения (ст. 1, 4 Закона о регистрации прав на недвижимость), а в ст. 26 указывая на регистрацию "права аренды". Данное нововведение Закона вызвало неоднозначную оценку в юридической литературе. Одни авторы отмечают, что в особом порядке, требующем обязательной государственной регистрации, возникают не только вещные, но и некоторые обязательственные права на недвижимое имущество Гражданское право:учебник.Ч1/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998, С.208., Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений // Юридический мир. 2002. № 2. С. 53, Тимофеев А.В. Споры, связанные с возникновением, изменением, прекращением и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кн. Правовой режим недвижимости. Научно-практический комментарий / под. Ред. З.И. Цыбуленко. Серия: Судебная практика по гражданским делам - Саратов СГАП 2000. С.80., Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации //Бизнес-Адвокат. 1999. № 15.. Другие оценивают нормы ст. 26 Закона о регистрации как недоразумение Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.С.457.. Третьи утверждают, что ст. 26 Закона о регистрации устанавливают порядок государственной регистрации договора аренды, но не права аренды Е. Козлова. Аренда: право или обязательство?//Бизнес - адвокат.1999. N 18. С. 7, Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды ///эж-ЮРИСТ. 1999 № 19, Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С.61., Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм. // эж.- ЮРИСТ. 1999 № 7.. Четвертые говорят о необходимости регистрации аренды как обременения (ограничения) прав. Сенчищев В.И. Государственная регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 12. Кроме того, высказана точка зрения, что можно вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 1999.№ 5. С. 114-122., Нарежный В.В., Комягин Д.П. О регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года // Право и экономика. 2000. № 4..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10